江盟·696国际公寓前期整体

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1、牛奶厂项目前期整体策划汇报2009.01.20江盟·696国际公寓前期整体策划报告前言作为首钢进入秦皇岛的第一个房地产项目，牛奶厂项目的开发一定要“一炮打响”，树立起项目及企业的品牌形象，为后续冶金厂项目开发奠定基础；牛奶厂项目拥有一定的教育资源及交通优势，但同时也面临着区域高端楼盘缺乏市场热度、区域认知度不高的开发难点；项目开发的解决之道：必须充分把握市场、准确定位、整合开发。■大势趋冷亟待破冰——市场状态■因地制宜创造需求——产品策划■个性为王精准营销——推广思路■大势趋冷亟待破冰——市场状态宏观大势秦皇岛市场■因地制宜创造需求——产品策

2、划■个性为王精准营销——推广思路宏观大势全球动荡，中国难以独善其身2008年，在中国房地产纪年史上，具有里程碑的意义。中国房地产市场特殊表现的国际经济背景是：美国次贷危机升级为全球金融风暴，全球经济显著下滑；国内经济背景是：经历五年繁荣后，2008年经济拐头下行。与国内经济走势同步，我国房地产市场亦从2007年的红火逆转为2008年冬夜初降。国家“保增长”政策利好使整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。近几个月来，我国政府拯救经济的决心很大，11月“4万亿投资计划”的出台，表明国家促内需保增长的力度将超过1998年应对亚洲金融危机的措施

3、，“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”也标志着持续五年之久的紧缩型宏观调控转变为扩张型调控。尤其是12月举行的中央经济工作会议，态度坚定的提出了“保增长、扩内需、调结构”的九字经济工作方针。秦皇岛市场2008年秦皇岛地产市场整体情况2008年秦皇岛市房价涨幅回落明显，从市统计局了解到，2008年12月新建住宅价格同比上涨仅为0.5%，而在年初的1月同比上涨为4.3%，回落达3.8个百分点。2007年的投资过热，导致2008年整体市场供给压力大众多楼盘陷入“既少客源，更少成交”的尴尬境地。竞相推出低价打折措施，一时的热闹之后，并不解决实际问题

4、。秦皇岛市出台30条措施，大力救市。自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。自2008年10月27日起，金融机构对居民首次购买普通自住住房和改善型普通自住住房提供贷款，其贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%；下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。自2008年12月1日起，个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时不负担营业税。自2008年12月1日起至

5、2009年12月31日止，个人转让住房缴纳个人所得税的，由市、县财政部门对转让人给予所缴税额市、县留成部分等额的财政补贴。在市区和各县县城，对购买价值30万元以上商品房(含商业用房、办公用房和居住用房)的外地购房者，可办理购房人及其配偶和其未成年子女的落户手续。给开发商以信心，给持币待购的市民以利好。从政策环境上，给房地产市场以实际支持。2009年秦皇岛房地产市场趋势趋势1：政策性住房体系催生的购房者观望情绪将对商品住宅房价起到一定的抑制和稳定作用。08年全年政策性住房约6000约套，建筑面积达40万平米以上，09年全面规划政策性住房约740

6、0套，建筑面积达50万平米以上。趋势2：90平米以下小户型产品将成为市场的主流，住宅市场产品供应进一步同类化。2008年全市规划建设各类住房91960套，建筑面积940万平方米。其中，套型建筑面积小于90平方米的住房79960套，建筑面积686万平方米，占住房总建筑面积的73％。全市主城区住宅用地的逐步减少、节能环保减排的要求、土地供应政策的变化、住宅用地放量比例的调整，以及“90平米,70%”政策效力的不断显现，使得小户型产品成为市场的主流。趋势3：全市商品房总体放量较大，市场竞争激烈。2008年全市主城区规划建设商品住房900万平方米，其

7、中新审批、新开工项目建设商品住房300万平方米，续建项目建设商品住房600万平方米。可建设8.6万套住房。趋势4：房企融资全面受限，部分中小企业面临危机，大企业强强联合以规避资金风险。随着银根紧缩，市场监管加强，企业拿地和融资的难度都将越发增大。中小企业面临来自大型企业的收购压力，中小型开发商财务压力逐渐加大，多数小项目因房屋滞销出现降价现象，此现象同样使得购房客户产生一定的观望情绪并分流部分商品房客户。大势趋冷竞争加剧市场自发洗牌港东板块,滨海板块,汤河板块,开发区板块,市中心，北部板块开发区板块港东板块市中心滨海板块汤河板块北部板块本案海

8、港区在售项目分析所属板块项目名称总建筑面积(万平方米)容积率建筑形式目前价格(元/平米)装修标准项目特点销售情况内部配套港东板块海港第一城323.28小高层3757