房地产项目前期策划定位体系的反思与优化

《房地产项目前期策划定位体系的反思与优化》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、房地产项目前期策划定位体系的反思与优化周建成-X项目前期策划定位体系梳理一个房地产项目的成功，取决于开发企业对项目的良好决策和有序地组织实施，而一个良好的决策往往对整个房地产项ri的成败起着至关重要的作用。无疑,做好项目开发前期的策划定位工作、为项目开发提供科学的决策支持，是项目开发成功的重耍因素。我们认为，项目前期策划定位体系主耍包括项目定位体系、产品策划体系和财务评佔体系三个方面的内容。图1项目前期策划定位体系项目定位体系项目定位1S審户左位产品室位*■■ewstnf!7梧走位项目定位产品策划体

2、系财务评估体系1总体規划右局1拇空猶阪猶走七二帀专5TIES户旻设计it议石目投藝G輙顶目收入估厦旺■・»9匚4項目叼解■折♦x；H心右£换1、项目定位体系项目定位是房地产项目而期策划定位体系的主耍内容，准确清晰的定位将会对项目后期的规划设计、宣传推广等方面起到良好的指导作用，而不科学的定位则可能导致整个项口的失败。通常，项口定位体系包括项口内外部环境分析和项目整体定位建议两部分内容。＞项目内外部环境分析项目外部环境分析通过对宏观环境、房地产市场和竞争环境进行研究，预测房地产市场未來发展趋势，为项耳

3、的前期定位提供依据。在进行项廿外部环境分析的过程中，一般会根据项目类型的不同，对分析框架中的内容有所调整，如商业地产项目会重点分析竞争环境中的区域商业环境，而产业园项目则侧重于分析宏观市场«11的产业结构和产业发展环境等。图2项目外部环境分析的主要内容＞宏观政寅分析＞经济环境分析＞城市祭彳牛分析＞宏观十场分析小结＞房地产市场总体分析＞房:也产市场特征分析＞房地产市场供求択况分析＞房地产市场发展趋势预测＞房地产市场分析小结＞竞争板块恃征＞竞争板块市场空体三描＞竞争市场供求关系分析＞竞争市场容尸分析＞典

4、处例分析＞竞争环境分析小结除了外部环境分析之外，项口的内部环境分析也是形成项口精准定位的重要支撑。一般来说，每个项目都有其各自的特性，因此项目内部环境分析既要内容全而，又要侧重点突岀。图3项目内部环境分析的主要内容项目基本情况分析"项目t曲里位置分析》项目四至分析》项号地块特征分析＞项目经济技术指标分析项目地段特征分折»地段未采规划状况》周辺资源及人口秦质分析》区域人口规模/人口结构/购买力水平/満费倾向/居民消费习慣A地段交這帯征/述僉交這环境A遍交通适路的性质/地僉交通备射的区域/地段交通车流状

5、况/项目对外交通设方项目定位建议项目定位是在项目内外部环境分析的基础上，结合项目自身特有的因素和开发企业期望，界定项目目标客户和目标产品。不同的物业定位内容会冇所不同，如住宅相对注重产品和客户定位，而商业则在前者的基础上，还会注重功能定位、业态定位等。图4项目定位体系的主要内容顶目总体定位经营定位客户刪立产品）8位饰宦位顶目内容.趣置2、项目产品策划体系房地产项目产品策划是指在深入市场调研与项目准确定位的基础上，根据市场需求发展趋势、规划设计管理要求以及项目地块条件的约束，在同时满足开发商诉求、客户

6、需求、经济利益和社会效益最大化的前提下，进一步研究项口本身应具备的属性，研究产品的空间结构、功能布局等，从而为后续建筑设计提供依据。项目产品策划的内容主耍包括总体规划布局、户型设计建议、建筑设计和园林景观建议以及附加值提升建议等四个方面。[■总休规划布局11户型设计建议■总窥在局連议・公共空间冇局■交通迫织■分区在局連议■户型面积与户型配比■Q型*51+3议■户型价值点建议■户型附加:产品策划主妾内容MdKhSk11园林昱观鐵义■建筈结疮建议-建筑风嗨建议•立面细节誓造•园林风唱建仪■曲设计妾点■百

7、悽设宛建i义■肓芸修連议・物业签理JT义■斯技术新材料的运用图5房地产项目产品策划的主要内容＞总体规划布局高水平的总体规划布局是捉升项目整体品质和消费者青睐度的必要前捉，许多经典项目止是在总体规划设计上卜•足了工夫，因而最终得到消费者的认同和追捧。项目的总体规划布局应做到分区适当、布局合理、层次丰富，并应有利于优势资源的共享，保持合理的空间尺度。图6总体规划布局主要内容总体规创布局顷目内容ae观冇隔證仅（嘅念观划、偿体毎議.曰照测肚筑物排列、布局.明向毎）＞公共空间命局（中庁.广场停形呑、面积暉）A

8、交通纟且织（平面交谨体系、竖向交通体疾.交迺玮坦体系、停车屋等）A功能分区左禺（功駱构成.功龍分区睜）解决方法＞高层研讨会A产品或RJ＞逢班輙翦帀U5识＞丙部讨论＞户型设计建议“去不去，看位置；行不行，看户型；定不定，看价格”，户型设计在项目产品策划中也是至关重耍的。户型设计应充分考虑其功能性、经济性、舒适性、安全性、创新性的冇效结合。图7户型设计建议主要内容顷目内«解决方法＞户空36积与尸空既比＞户型设计ar识a户旻价值原ar议（分区、遇乞性.尺度、面怕创用、方正丈