改革房地产税制的研究

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1、改革房地产税制的研究基于存量房税收的视角摘要：在房地产行业迅速发展的今天，存暈房交易的数屋和规模加速扩大，并冇逐步取代新房成为房地产市场主流的趋势。存量房交易税收管理涉及多部门综介治税、信息管税、纳税人遵从度等要素，点多面广、管理特殊，给税收征管带來了许多困难。本文通过研究目前存暈房交易的现状以及现行的税收政策，并且结介宁波市的基木情况，对存量房的税制改革捉出几点建议。关键词：存量房、税制改革作者：肖洁晴，女，江北地方税务局一、引言近年來，伴随着我国城市化进程的加快，城市化拉动了对房屋的需求，中国的房地产行业发展迅速

2、，房价不断攀升。尤其是2009年，房价的涨幅更是屡创新高，涨得惊人。该年遭受全球金融危机的影响，当众多行业尚处于低迷时期，房地产市场却迎来最为辉煌的一年,呈现较人的上涨态势。面对2009年房价过快上涨的局面，政府出台一系列“组合拳”来调控房地产帀场。2010年1月，国务院出台“国十-•条”要求加强和完善房地产调控，2011年1月国务院常务会议再度推岀八条房地产市场调控措施（即新国八条），2013年3月，而对逐步回暖的楼市，“国五条”紧密出台。经过这一系列的调控，很多城市的房价不但没有明显降低，而且部分开发商提高了房价

3、。居高不下的房价，使地方政府和开发商赚得金钵满满，而普通百姓只能“望房兴叹”。血•对居高不下的房价和民众对住房的迫切需求之间的矛盾，近几年间不断的调控也体现了中央对构建健康稳定的住房市场的决心。“I•二五”规划中也明确指出，税制改革的基木目标是：扩人增值税的征收范围，相应调减营业税的征税范围；积极推进资源税和房地产税制改革等。住房是关系到百姓安居乐业的民化问题，而对高房价和刚性需求间的巨人矛盾，税收更应该发挥其调控作用。因此，当务之急是完善有关存量房的税收制度。不少学者都对改革存量房税制提出了自己的见解。刘嗣明（20

4、10）认为政府调控房价政策的重要误区之一在于，未满5年的存量房交易时调节税过高，过高的调节税阻碍二手房交易。一方面，调节税过高，持房者出售未满5年的存虽房的实际收益可能会低于原始投入，这些人士更愿意“捂房惜售”，从而减少房屋供给，导致房价上涨；另一方曲，房价的上涨，刺激人量投资、投机的需求，或让未来盂求成为即期需求，从而增加房屋需求，导致房价进一步上涨。蓝蔚青（2013）则通过调査发现，绝人数人是赞成征收房产税的，但主张有一定的起征点。绝人数城市居民希望征收房产税限制不动产的差距过大，同吋希望对一定额度内的不动产实行

5、保护。吴腾（2010）则通过利用1994-2007年数据对我国房地产市场税负情况进行实证分析，发现我国现行房地产税收体系屮存在“轻保有、重流转”的结构性失衡问题，由此认为我国必须尽快开征物业税。二、存量房交易现状及现行政策存量房是相对增量房而言，即已经在房地产交易中心备案、完成初始登记和总登记、再次上市进行交易的房产。近儿年，存量房交易FI趋火热，以笔者所在的宁波市江北区房地产交易中心为例，2013年1-6月江北区内的洪塘、庄桥、甬江、慈城四个片区共受理存量房交易1699户,合计入库税款7839.77万元,相较去年的

6、1406.99万元,同比增长457.20%。图一2011-2013年同期增量房与存量房税款征收数单位：万元□存量房□増量房从江北房地产交易中心近三年的数据（图一）显示，2012、2013年增量房的税收收入增氏率分別70.02%、10.80%,呈增速放缓Z势，而存量房的税收收入增长率分别为50.64%、457.20%，增速不断上升，剔除三月份受政策彩响导致存量房的井喷式交易实现税款收入3030.66万元，存量房的税收收入仍呈显箸增长。从房地产发展规律及欧美成熟帀场的经验來看，未來增量房将逐渐下降，存量房交易将逐渐成为房

7、•地产市场的主流。现行存虽房的税收政策主要如表一所示表一存量房税费种类及税率出让方税种房屋类型税款计税方法个人单位营业税及附加住宅普通住宅不足5年，成交价格X5.6%同非住宅超过5年（含），免征非普通住宅不足5年，成交价格X5.6%超过5年（含），（成交价格一购入价格）X5.6%非住宅（成交价格一购入价格）X5.6%印花税住宅免征非住宅成交价格X0.05%土地增值税住宅免征非住宅土地增值额X四级超率累进税率一扣除项目金额X速算扣除系数既不能提供购房发票及其他合法有效凭证，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告，按成交价格

8、的5%核定征收个人所得税/企业所得税住宅（转让收入一住房原值一合理费用一转让过程中缴纳的税金）X20%同非住宅未提供完整、准确的房屋原值凭证，按住房转让收入的1%核定征收转让5年以上H是家庭唯一生活用房，免征非住宅（转让收入一住房原值一合理费用一转让过程中缴纳的税金）X20%未提供完整、准确的房屋原值凭证，按住房转让收入的2%核定征收承受方税种