住宅小区管理探讨

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1、住宅小区管理探讨党在十八报告中指出：加强和创新社会管理，提高社会管理科学化水平，改进政府提供公共服务方式，加强基层社会管理和服务体系建设，增强城乡社区服务功能，强化企事业单位、人民团体在社会管理和服务中的职责，引导社会组织健康有序发展，充分发挥群众参与社会管理的整体作用。随着我国经济的进一步发展，城镇化建设步伐进一步加快，城区的住宅小区建设如雨后春笋，迅速发展起来。同时，住宅小区管理中存在的问题不断彰显出来。本文拟从以下几个方面进行分析探求，与同行切磋。一、住宅小区管理存在的问题。住宅小区是人类历史发展的产物，更是城市飞跃发展的历史体现、见证。在我国建国以来，住宅

2、小区在改革开放前,主要是机关企事业单位的自建福利住房小区。随着经济的发展，商住小区从无到有，不断壮大，但对英管理的规范性文件，原则性太强，且缺乏操作性，以至住宅小区管理屮主要存在以下问閹：【物业纠纷层出不穷】目前单位自建的物业管理纠纷少，主要是相关物业管理更多的依靠单位行政决策及公共财政支出，化解了相关纠纷，加上所住之人大都是同一部门、同一战线、同一单位工作人员及其亲属，柑互沟通理解程度高。商业开发的住宅小区则无此优势，且人员多、复杂，根据对冷水滩城区多个不同类型的小区调查、走访，物业纠纷主要有以下几类：1、服务费纠纷。业主以各种理由不交物业费；2房屋质量纠纷。开

3、发商在房屋移交业主后，此后管理由物业管理公司负责，一旦房屋质量出现问题，物业公司无专项资金进行维修，引发业主与物业管理公司的冲突；艮水、电供应纠纷。一些小区建设周期长，且高层和多层建筑并存，市政供水系统不能满足高层建筑的用水压力，需小区添置相关设备，增大了用水成本，而电力供应部门没有直接向终结用户供电，而是由物业管理公司统一供给，使公共用电，与住房业主个人用电混同，引发电价纠纷，物业费用收不上时，物业公司动用水、电控制权，引发矛盾；4,延期交房纠纷。开发商因种种原因没有按合同约定时间交房引发纠纷；5,产权证纠纷。此类纠纷主要是业主与开发商的矛盾，因住宅小区的前期物

4、业管理都是开发商自己组建或聘请的物业管理公司。房屋移交业主后，产权证办理手续，开发商有的自己因土地抵押在银行不能及时办理，有的是委托物业管理公司代办，但遇上实际问题，物业公司不能妥善处置，便推妥至开发商引发矛盾，；6水、电、气开户纠纷。通过走访，发现购房合同上基本上是保证水、电、气开户到户，但其实质并非如此。一些小区若都是多层建筑的，则是水、电、气开户到每位业主，由业主直接向供水、供电、供气单位缴费，若有多层建筑的，则体现的是水、电、气接头到业主家中，对外是物业管理公司或小区项目部开的户，业主只是在物业公司处登记，费用是直接交给物业公司的，据水、电供给企业讲，这叫

5、水电是售。【业主大会、业主委员会组建问题】《物业管理条例》没有规定如何组建业主大会和业主委员会操作规程。有相当小区的业主反映，他们没有参加业主大会，抱着只要利于他们就行，导致业主大会、业主委员会在小数业主的操纵下，成了向物业公司，当地党委政府主张权益的法码，而他们自己则往往是最不遵守小区规约的人。【街道办事处、社区对住宅小区的管理不到位】虽然〈物业管理条例〉规定了街道办事处、社区对小区有监督和指导的职责，但普遍存在着街道办事处、社区以小区有物业管理公司管理为由对小区卫生、绿化、治安均未尽力过问。流动人口管理更是突出。【专项维修资金管理与使用脱节】目前，专项维修资金

6、是由政府主管部门收取，管理。住宅小区物业管理则由物业公司负责。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部分，共用设施设备的维修和更新，改造。如何确保该资金保值增值，正确使用，发挥最大效益,缺乏科学具体可操作性规则。二，住宅小区管理存在问题的原因。住宅小区管理存在的问题形成原因是复杂的，通过走访多个小区了解，结合现有法律规章和小区公约，笔者认为住宅小区管理存在的问题形成的原因主要有以下几个方面；【开发商没有依规依约履行好义务】一些开发商为了获取最大利益，挂靠建筑公司，自己成立工程项目部搞，开发商与建筑商不分，缺失监督，导致一些房屋存在质量问题;一些开

7、发商在前期物业管理中自己成立物业公司，却缺失服务意识，具体服务中特别是小区公约中体现的是管理者身份，引发对立情绪，等等。【物业公司服务不到位】一些物业公司过于追求利润,且物业费用开支不透明，不具体，引发业主对物业公司的质疑，导致双方在物业费收取和物业服务水平争执不息引发纠纷；一些物业公司在服务过程中，以管理者自居，与业主，业主大会和业主委员会分庭抗衡，等等。【业主小区居民意识不强】随着城市化的发展，大量旧城区居民，小城区居民和进城务工人员进入小区居住。他们原生活在自己管理自己或享受社会，单位的公共服务的环境，服务消费理念不强，入住小区后作为业主如何参与或借助业主大

8、会或业主委