个人按揭住房的法律问题探析

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1、个人按揭住房的法律问题探析［论文摘要］随着现代社会的发展和住房制度的改革，以按揭方式购买商品房已经成为我国城镇居民普遍采用的一种购房形式。冃前部分城市房价上涨较快，房屋资源分配管理不够合理。新国五条的出台对按揭住房也产生了比较重大的影响。文章旨在通过实际调查与我国商品房预售的实践理论分析相结合，对按揭住房现实的法律问题的处理作一些分析探讨。［论文关键词］个人按揭住房概况调查背景：为了实现购房安家的梦想，面对动辄百万的疯狂房价，越來越多的购房者选择按揭购房的方式。从国家出台的调控房地产政策来看，起到了遏制投机行为，增加普通商品住房及用地供应，加快

2、保障性安居工程规划建设，加强市场监管的作用。尽管存在重重障碍，个人住房信息系统建设和联网仍将是未來i段时间的重要工作。本文拟在肖定国家按揭制度必要性基础之上，分析存在的闲境，提出完善的举措。［调杏对象概述］沙依巴克区交通便利，通讯发达，得天独厚的地缘、地理环境使沙依巴克区具备了优越的经济发展条件，通往南北頗各地的公路及市区道路纵横交错，形成了铁路线、国道线、公路线四通八达的交通网络。使沙依巴克区成为国内外人们观察审视乌鲁木齐建设与发展的重要窗口。通过城市建设和管理，可以带动房地业、建筑业、商业等十儿个相关产业的大发展。因此文章选择沙依巴克区作为

3、本调查报告的实例地区。一、按揭的概念及制度发展概况“按揭”，译为英文即mortgage,其意义为“永久，永远”，gage原文为“质押，担保”。“按揭”—•词是英语中“mortgage”的广东话的谐音。在大陆法系，按揭主要是指对于债务人或第三人不移转占有而供担保的不动产抵押，它相对质押（包括动产质押、权利质押）而存在。国内房地产市场的按揭，指不能或不愿一次性支付房款的购房人将其与房产商的房地产买卖合同的所有权益抵押于按揭银行，或将其因与房产商之买卖合同而取得的房地产抵押于按揭银行，按揭银行将一定数额的款项贷给购房人并以购房人名义将款项交由房产商所

4、有的行为之总称。在按揭中，按揭必须有银行的介入，并且按揭银行的介入的目的是为了促进房地产交易的完成。二、商品房按揭现状及问题探讨通过按揭贷款的方式，可以有效缓解我国房地产改革过程屮居民买不起房的难题，但是，个人按揭贷款中也出现了较多的问题。(-)实现按揭的配套措施法律根据不完善在按揭贷款屮，银行与按揭人签订按揭贷款协议时往往捉出市房地产开发商进行担保，如果按揭是一种债权物权化，那么开发商的担保只是在按揭标的物价值以外的部分负担保责任。期待权是债权，债权的担保打对已设定“抵押”的担保是具有本质区別的，《担保法》第二十八条规定，同债权既有保证又有物

5、的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担责任。对期待权价值以外的部分进行担保，将导致银行在实现按揭权、担保权吋没有法律nJ循。银行•房地产开发商签订的回购协议,如果单独从二者的关系来看，双方在法律许对的范围内尽可口由约定，但银行处置的承购人的合同权利是期待权，从理论上讲，承购人在按揭贷款吋将权利让少给银行，但银行在实现此权利吋却又没有法律依据，如果银行行使的是代位权，回购协议的法律效力依现行相关法律的规定显然是不够充分的。(二)银行按揭贷款格式合同方面的缺陷格式合同是指合同全部或部分条款为格式条款的合同。《合同法》笫三十九条规定：“格式条款是当

6、事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时耒与对方协商的条款。”在调研中，从商业银行事先印刷的《抵押借款合同》的内容來看，就是属于一份格式合同，却在第二条写到：“当事人各方本着平等自愿、诚实信用的原则，经协商一致，签订本合同，并承诺严格履约”。有一•般法律常识的人就可以看出，这是相互矛盾的。甲乙双方在订立合同时就不可能处于平等地位。1•加重借款人的责任和义务。商业银行的《抵押借款合同》第十条规定“抵押期间，甲方应妥善保竹抵押物，保持抵押物完好无损，并随时接受乙方的检查。如果抵押物发生毁损、灭失或其他使抵押物价值减少的情况时，应及时恢复抵押物价值

7、，或在30天内重新提供相应的经乙方认可的其他等值的抵押物或质押权利。”从规定的内容看，其实质在于：在抵押期间，乙方不论责任原因是什么，只要川于抵押的房产发生全部或部分毁损、灭失或其他使抵押物价值减少的悄况时，责任全部山购房者承担，并承担向按揭银行重新提供相应的经其认可的其他等值抵押物或质押权利的责任。但我国《担保法》笫五十一条笫二款规定：抵押人対抵押物价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求捉供担保，也就是说只有当抵押人对抵押物价值减少有过错时,抵押权人才亨有上述权利。商业银行的《抵押借款合同》不区分具体情况而要求购房

8、者承担所有风险的条款，显然是企图通过抑制购房者的权益以达到保护按揭银行利益的目的，加重了购房者的责任，导致当事人利益的失衡。由于这种合同是银行提供的格