浅谈控规层面下的城市地下空间开发控制

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1、浅谈控规层面下的城市地下空间开发控制摘要：针对刚刚编制完成的《平阳县屮心城区地下空间开发利用规划》如何在控规中落实并在下一步指导修规建设的问题谈儿点浅显的看法。关键词：控制性详细规划、地下空间开发利用、控制要素屮图分类号：TD853文献标识码：A；文章编号：一、引言在城市化发展过程中，城市发展初期城市空间的拓展是以城市向外扩张为依托，将城市周围的农出转换为城市土地。当城市发展到一定阶段的时候，城市的发展模式也发生了改变，在城市增长中以较少的土地利用容纳较多的城市人口，而地下空间开发被证明是拓展城市发展空间的有效途径之一。为了避免地下空间被

2、无序的开发和浪费，有必要在地下空间开发管理中引入控规的概念，来正确引导和控制地下空间开发。二、控制要素和指标体系H前我们所编制的控规基木上都是规定地面的部分，而地下空间控规作为城市规划的重要组成部分，它的制定不仅可以促进地下空间的可持续发展，而且也有利于整个城市的可持续发展。我们地面的控规实施了近20年，在其编制以及实施上己经有了一套较为完善的理论，而地下空间控规一直没有被主动纳入城市规划控制中，为了避免地下空间一旦形成就无法改变的现状，我们认为通过引入地下空间控规的概念，对地下空间的控制要素和指标体系进行规定，这样有助于地下空间开发的有

3、序化和规范化。対比国内现有的一些相关的理论研究成果，控规体系中地下空间开发的控制要素主要冇以下两种：一种包括4方面要素（土地和空间使用、建筑建造、设施配套、建设开发管理），另一种包括5方面耍素（土地使用、配套设施、建筑建造、空间引导设计、外部环境）。借鉴地面控规的内容,我们不妨总结一下，前三点可称之为强制（规定）性控制指标，也就是（土地使用、建筑建造和配套设施控制），后面几点可归纳为指导性控制指标,就是（空间引导设计、外部环境、建设开发管理控制）1、土地使用控制包括•地下空间使用控制和开发强度控制。地下空间使用控制是对地块地下空间建设用途

4、、位置、边界范围、兼容性等作出规定。开发强度控制主要是対地下建筑规模、地下建筑密度进行控制。2、建筑建造主耍对地下构筑物布置和构筑物之间的关系做必耍的技术规定，主耍指标包括•开发深度（层数），竖向标高、地下地上联系的步行地面出入口、车型地面出入口以及开发中可能碰到的文物保护等。3、配套设施是城市成产、生活正常进行的保证，即是对地面居住、商业、工业、仓储等用地上的公共设施和市政设施建设提出的地下配套定量耍求，包地下交通设施，主要指轨道交通、停车场等；地下市政设施，主耍指地下综合管沟、变电站、能源站等;地下人防设施，主要有指挥中心、人防专业队

5、等，人防建筑总量、配套人防工程使用性质等指标，2011年浙江省住建厅出台的《控制性详细规划人民防空设施编制标准》(DB33/T1079-2011)对这方面的内容作了详细规定。4、城市设计引导以满足人生理、心理需求为基本出发点，从安全、舒适、便利、健康等角度引导设计地下空间的空间形象，消除地下空间给人们带来的不良心理影响，减轻人们在地下的心理压力。5、外部环境控制通过限定污染物排放的最高标准，来防治在建设活动中产生的废气、废水、废渣、粉尘、有毒有害气体、放射性物质、噪声、震动、电磁波辐射等对地下环境的污染和危害。6、建设开发管理地下空间的建

6、设开发是长期过程，周全考虑政府主导和市场运作的可能开发模式，通过强化对建设开发过程的管理控制达到控规控制与规划实施管理层面的对接。(开发步骤、管理方式、投资政策、开发模式和工程技术等)这些指标通过图则表达方式进行整合表达,包括图纸、指标图表、设计引导条文三方面内容，图纸可标注地下建筑范围控制线、地上地下不行出入口、地下车行联系通道、下沉广场、天井天窗、配套设施等。指标图表需表达地下空间使用性质、地下空间规模、地下建筑密度、开发深度、配建机动车泊位数量、人防工程及其他配套设施等控制性指标。设计引导条文可提出地块地下整体布局结构和功能组合、地

7、下建筑标高与层高、地下联系通道和出入口设计、与相邻地块的关系等。三、结语以上所涉及的只是在规划层面上所谈的内容，但是在实际操作中我们又面临法律层面上的问题，《物权法》第七I•四条第二款规定：建筑区划内，规划用于停放车辆的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者岀租等方式约定。这条规定看似业主与开发商处于平等地位，因为车库的归属可以通过合同的方式约定，但是实际上在出售、附赠或者出租的过程当中开发商是占据绝对主动权的，因为耍确定归属的话应该在地下车库建设Z前也就是地块开发Z前就进行约定，而这几乎是不可能的。退一步说，就算在地块开发之前就做

8、了约定确定归属，那这笔地下车库建设成本也早已经算到房屋建设里面去了，因为“羊毛出在羊身上”，实际上也就是开发商将地下车库卖给业主。还冇一个问题就是开发商在房地产开发的过程当中如果耍建设地下车库