房地产产品营销打造

《房地产产品营销打造》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、光耀马克住区踩盘报告2项目概况项目整体技术指标项目建设项目整体户型配比项目整体容积率、产品线分析项目整体印象项目SWOT分析基础专业精细Contents如果你不幸在深圳恋爱了三年了。。。对你而言事业、爱情都在这里，你应该留下来，所以从现在开始如果你不幸地恋爱三年了或许更久。。。。。。没关系你可以向东看，向东看、还看深圳东。。。51、项目定位：深圳东精装艺术居住计划区6项目位于惠阳区淡水白云坑金惠大道，淡水河旁，距离深圳龙岗行政界限仅2公里，是一个典型的”盘在惠阳，客在深圳“的跨区域性项目。项目区

2、位概况20分钟项目区位：项目西邻深圳龙岗中心城，距深圳龙岗行政界线仅2公里，临60米宽城市主动脉金惠大道，距惠阳区政府约2公里，为深圳龙岗、惠阳、大亚湾三城城市扩张的汇聚点。区域对外交通现状：区域对外交通极其便利，深惠高速、深汕高速、沿海高速、深汕公路等多条高速道路和交通主干道连通深莞惠，区域间物质文化人才流通频繁。区域未来交通展望：项目所在区域有规划修建的厦深高铁惠阳南站，深惠地铁三号线白云站出口，城际交通方式多样化，未来区域城市间的交流将会有质的飞跃。7I’MMARK2、项目经济技术指标Ma

3、rk是光耀集团经过一年多的市场研究后的升级力作，该产品除了提供齐全的配套设施，更为业主创作了艺术精装修产品。建筑类别板楼、高层所属商圈惠阳淡水占地面积38461㎡项目特色创意地产建筑面积165615㎡一期开盘时间2011-07-09容积率4.3入住时间2012-08-30绿化率30%均价6800主力户型52—110㎡一至三房精装标准1500总户数1600户物业管理费1.60元/平方米·月车位937个代理公司广州景博行房地产咨询建筑景观设计澳大利亚IAPA设计顾问有限公司小区配套鱼缸泳池、空中球场

4、、天空农场等整合推广深圳及时沟通广告公司2期代理中原地产劣势片区配套未成熟优势光耀品牌新品力作、对外交通便利、未来城市规划区、项目独特配套等等8I’MMARK3、项目建设情况二期一期项目由2栋18层，6栋31层的板楼，是“⊂”型围合而成的，项目主要利用淡水河作为艺术沙地园林水景的一部分，而且利用了楼层的分布保证了绝大多数的户型都能享受到无遮挡的淡河水景资源。空中泳池空中篮球场儿童游戏平台商业街阳光沙滩网球场多功能空中平台9I’MMARK4、项目一期户型配比基础项目整体户型配比户型面积段户数户型比

5、成交单价（元/㎡）以13楼为参考销售套数已售比一房一厅一卫54㎡7226%700472100%二房两厅一卫81㎡6424%669864100%三房两厅一卫87㎡7226%70096996%三房两厅两卫109㎡6424%66323859%合计272100%683523787%1、项目首推272套的54-109㎡的一至三房的产品，户型配比平均，以50%比例的三房为主，但一期主要推的是54㎡的一房和87㎡的小三房，其次是81和109的两房和大三房。2、从销售情况看，一房二房、小三房户型更为畅销，户型面

6、积紧凑实用，赠送面积可观，总价较低3、大三房的成交并不理想，客户可能类比小三房会认为小三房的性价比更高，针对以上情况，我认为可以适当地提高小三房单价，或者从大三房的户型考虑出发产品改进利用模式，建议考虑附带更多的赠送价值。提高三房的利用率，避免项目产品内部竞争。10105项目整体容积率、产品线分析马克容积率为4.28，绿化率30%，车位比为1.7:1。高层半围合形式，最大限度地利用周边的淡水河景，叠瀑、亲水平台等点缀在臻美高层间。然而项目大范围绿化面积缺乏，使客户实际使用的园林面积相当有限。马克

7、住区建筑排列采用类“⊂”形，实现最大化的楼间距和私享宽阔视界，而且另一方面确保较多数的住户有更好的通风采光面。不足的是绿化园林景观做得太粗糙了。水景做得相当有流线美。。11项目容积率比较高，产品也是比较单一，在类似的物业形态中，车位比和绿化率都偏低I’MMARK项目产品线分析基础序号项目容积率产品线车户比绿化率价格/方米1马克住区4.28高层1.7:130%6800（1500）2万城2.90高层、洋房、别墅、酒店1:1.438%53003YOYO水岸4.96高层1.23:138%45004东岸公

8、馆4.93高层3.1:130.9%待定5晶地可乐5.7高层5.3:155%48001212在《珠三角改革发展规划纲要2008-2020》中明确“深圳东拓”的步伐，随着深惠轨道交通的开通和城市规划进程的推进，项目以及片区的未来的价值是巨大的。产品设计上户型搭配上考虑了不同客户的需求，既能通过考虑高赠送率的实用户型实现资金流的迅速回收，又能考虑利用项目本身的创意和实现投资需求小户型。项目的产品的创意布局新颖，富含艺术情感气息，总体美观大气、视野开阔。小区规模不大，配套还不完善，短时间内是制约该项目发