浅论住宅小区车位之权属(论文)

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1、住宅小区停车位的权属分析——兼论我国《物权法》第74条摘要：我国理论界和司法界对小区停车位的性质存有一定的争议。本文将小区停车位分为地面停车位，地下停车位，首层架空停车位，楼房顶层停车位，并运用建筑物区分所有权理论及房地产制度，针对不同类型车位的特点，对开发商和业主间有关费用分担及利益分配问题提出了具体方法。同时对我国《物权法》建筑物区分所有权制度中的有关规范存在立法粗糙、缺乏操作性的缺陷，提出了通过借鉴法国、我国台湾地区立法和经验，来完善我国车位所有权制度的建议。关键词：(住宅)小区车位产权归属立法建议住宅小区车位所有权的归属争议问题已经成为当今社会生活中突出的纠纷Z—。我们

2、从对小区车位本身的法律属性及其在权属明确屮所依赖的法律规范来分析，不难发现，其权属可以很清晰的辨清。然而，由于我国现有的有关建筑物区分所有的法律规范尚不完善，造成了车位权属问题纷繁复杂的现状。因此，完善我国物权法有关规范与具他相关规定，以及明确住宅小区车位所有权归属，显得极其紧迫而重要。—、住宅小区车位概述(-)住宅小区车位定义及类型所谓住宅小区车位，是指车库中的停车位，以及规划用于停车的具体地点。居民住宅小区停车位作为区分所有建筑物的配套设施①，对于满足小区业主的生活需要，起着不可或缺的作用。当前，我国住宅小区停车位可大体分为两类共四种形式②:第一类，包括三种形式，分别是住宅

3、小区内的地面停车位、楼房首层架空层的停车位及建筑物地下停车位。该类停车位由于是与区分所有建筑物相连接，不是独立建设的建筑物，而要确定其产权是属于小区业主共有，还是属于开发商所有，或者由其他法律主体所有，就必须仔细分析住宅小区停车位的法律属性。另一类是住宅小区里，独立建设的多层经营性停车场。政府与房地产开发商订立的土地使用权出让合同及政府签发建设工程规划许可证等法律文件时，都会明确多层经营性停车场的土地使用权面积，但该类停车位建筑物面积一般是要计算建筑容积率的。因而，多层经营性停车场可以依法独立办理房地产权的产权登记和转移登记，该类停车位的房产权利人为持有房地产证的当事人，其产权

4、明确清晰，故此类停车位不是本文研究的范围。本文研究的范围是前文屮的第一类。（二）住宅小区车位权属的现状与问题从我国日前的实际情况来看，如上文所述，住宅小区的停车位大致可以分为如下四种情况:一是住宅小区地面停车位，所谓地面停车位是指直接设置在小区地表，以划线分割方式标明停车设施，二是住宅小区地下停车位，所谓住宅小区地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位;三是楼房首层架空停车位，所谓楼房首层架空层停车位，是指将建筑物地面上的第一•层架空而形成的停车位;四是楼房屋顶平台停车位，所谓楼房顶层停车位，是指在小区住房楼顶平台上设置的停车位。由于我国没有出台规范停车位权属的统一法律规

5、范，造成了我国的停车位权属形式可谓是错乱复杂的局面。总结起來主要有以下几种：1•捆绑销售：指车位足够，一户就可拥有一个车位，在购房时车位作为商品房的附带部分销售，车位无独立产权，不单独登记。2.分别销售：指开发商将车位与商品房分开俏售，车位的买卖与商品房买卖无直接关系。即车位具有独立的产权,业主可自主选择购买与否。3.分担销售：指当小区车位供不应求时，无法保证每户均有车位，开发商将车位销售给全体业主，每个业主分担车位的购买费用。“停车难”已经成为当今住宅小区的普遍问题，近年来有关车位权属的纠纷也不断增加。我国《物权法》颁布后，其第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位

6、、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者岀租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这在一定程度上有助于确定区分所有建筑物的车位所有权的归属问题，但由于有关物业管理等配套法规的不完善，为纠纷的彻底解决隐藏了一定障碍。理论和实践均表明，明确住宅小区车位的权属十分重要，它涉及到开发商、业主和物业管理者等多方的利益，必须有具体、清晰、明确的法律规范，才能解决由此引发的各种纠纷。因此，我认为应首先从小区车位的法律性质入手，来寻求更合理的解决途径。（三）住宅小区车位的法律属性住宅小区车位

7、的权属纠纷之所以不断出现，究其原因在于人们对小区车位的法律性质认识不清。1•有关车位是否为从物的理解凡能独立存在，但需共同使用，并能从屮可以看出主从关系的二物或数物，其小起主要作用的是主物，从物指从属于主物的物。主物从物必须特定于某两物之间的关系才能定论。而认定主物、从物关系的成立，需同时满足三个要件：第一，物理上相互独立；第二，经济用途上存在主、从关系；第三，交易观念上认为有主、从关系。我国法律规定，主物的权利变动及于从物。因而有人认为，车位属于从建筑物。即业主在购房的同时就获得了车位的所