物业管理中的设备运行管理和维保

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1、物业管理中的设备运行管理和维保章海在物业管理中，设备运行管理是管理过程屮的觅要一环，它关系到物业的使用价值的体现,是支撐物业管理活动的基础。设备运行不好，不但会直接影响业主的牛活质量和半活秩丿芋，而且会严重影响管管企业的社会声誉，它的垂要件和原因就在于：其一，物业内部环境是一个相对封闭的人造小环境，小区和大更建造标准越高，居住办公条件越高尚，与外部环境相对隔离的程度就越人。供电、供水、电梯、空调、通风、排污、照明、消防、安全、监控等楼宇环境要素对系统设备运行的依赖性就越强；其二，设备运行成本在物业管理运作中占有相当大的比重，尤

2、其是人厦的设备运行管理。设备运行管理的好坏，直接关系到业主和租户的利益，同时也关系到物业管理企业的效益；其三，用户满意程度是评价物业管理企业服务质量和管理水平的综合尺度，用户满意程度的第一直觉都与设备运行的优劣有关。I大I此，从物业管理活动的功能、效益和质量三个方面，都反映出设备运行管理在物业管理活动屮的重耍地位。所以搞好物业设备的运行管理工作应从以下三个方面入手：一、要了解和熟悉物业设备运行特点1、支撑物业设备运转的硕件一般由以下儿个部分构成：各类管、线结构。包括空调管路，给排水管路，消防管路；各类电力母线、干支线；电话、电

3、视、监视线缆；各类通风、排风管路等。管线结构的特点是纵横交错，以隐蔽或半隐蔽的工程结构形式布置。各类管线通过阀门，插接箱，接线架框等结点，构成网络形式，分布在小区内和楼宇的各个层而。2、各类驱动转换设备。如发电机组、变压器；锅炉、冷水机组、热水器；各类水泵、送、排风机等。3、终端设备。终端设备是指直接作用于服务对彖的各类器具。如空调风机盘管，用户配电箱,各类照明器具，电视、电话插座，卫生洁具等等。4、环境。环境是设备运行管理水平的综合表现。山于楼宇内小环境是靠各类设备运行來保证的,它在"制造〃环境、提供服务的同时，乂受其影响和

4、制约。二、要有明确的运行目标物业设备运行目标从物业管理行业角度來看，应包括安全性、可靠性、舒适性、经济性四个方面。1、安全性安全是设备运行管理的笫一要求，没冇安全，就没冇一切。设备运行管理的安全目标，一是设备体系运行安全，包括设备本体、管线、终端、环境的运行安全；二是用户的使用安全，如热水器热水温度的控制，用电器的接地保护等；三是操作者的生产安全。保证安全的主要措施有:1）思想上高度重视，行动上处处小心。2）严格按章办事。3）定期检测、试验，进行预防性检修、维护。2、可靠性物业设备运行的可靠性表现在两个方面：一是对服务需求的保

5、障能力；二是应付突发申件的及时性。提高设备运行的可靠性，取决于两基本条件：第一，设备保障能力。包括设备容量、备用设备裕量；设备运行参数的稳定性、可调节性;管线布置的合理程度，以及终端设施的完好率等等。第二，管理能力。良好的管理往往可以弥补设备配置的一些先天缺陷。反之，混乱的管理就可能抑制设备能力，使原本可以满足需求的设备配备感到不足，形成浪费。在设备运行体系已经配宜完成，且不易更改的情况下，使设备保障能力得到充分发挥，必须做到〃三严〃：严格的管理制度；严密的运行计划（包括突发事件应对计划）；严肃的工作作风。3、舒适性从物业管理

6、行业服务性的特点看，舒适件目标是物业设备运行管理必备的目标之一。舒适性是最能体现物业管理行业服务特点的一项目标，也是反映物业管理员工T作细腻件一•而的一项指标。4、经济性物业管理企业在提供服务的同时，必须讲效益。那么，经济性日标必然是设备运行管理的H标之一，经济性日标与以上三个日标相比，是一个收敛性或限制性的日标。经济性对物业设备运行的要求是：4.1必须在满足安全、可靠、适度舒适的前提下实现经济性目标；4.2节能降耗是实现经济性冃标的主要途径。4.3易损零配件和耗材的耐用性。楼宇设备运行时，需要消耗大量的消耗性器材，如灯管、洁

7、具配件、设备易损寥配件等。在选择品牌时，耐用性是重耍因素。与耐用性相冲突的是价格，从运行总体经济性角度考虑，应对常用易损消耗件的耐用性，价格比进行统计分析，优先选择性价比高的产品。三、建立物业设备管理体系要做好物业设备管理就必须建立和完善物业设备管理体系，对设备进行规范化、标准化、专业化的管理，具体如下：1、建立物业设备管理质量体系物业设备管理是一项长期性，综合性的工作，对设备管理要引入IS09001质量管理体系，如建立机房管理制度，供、配电管理制度，设备维修制度等，对设备进行规范化、标准化管理操作并严格执行，所有设备设施制定

8、标准操作程序指导书（SOP）,做到责任到岗、任务到人，用科学化的管理来提高服务质量和管理水平。2、建立物业设备管理的绩效考核机制为了提高物业设备管理的工作效率和服务质量，建立设备管理考核，督查机制.制定设备管理考核标准，如设备上要有设备卡、设备台账，水泵阀门开启要灵活不得渗漏