物业管理--早期介入内容、物业管理前期运作

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1、三.早期介入的内容(掌握)阶段内容(掌握)要点和方法(了解)案例分析可行性研究阶段(1)根据物业建设及H标客户群的定位确定物业管理的模式；(2)根据规划和配發确定物业管理服务的基本内容；(3)根据H标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；(4)根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准；(5)设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案。(1)组织物业管理专业人员向建设单位提供专业咨询意见，同时对未來的物业管理进行总体策划。(2)除对物业档次定位外，还应考虑物业的使用成本。(3)选用知识面广、综合素质高、策划能力

2、强的管理人员承担项H管理工作。证实了研究阶段早期介入内容的正确性和重要规划设计阶段(1)就物业的结构布局、功能方面提出改进建议；(2)就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议；(3)提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见；(4)就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。(1)参与有关规划设计的讨论会，并从使用、维护、管理、经营以及未來功能的调整和物业保值、增值等角度,对设计方案提出意见或建议。(2)帮助建设单位优化设计或从使用维护角度上对设计方案进行调整，使项H在总体上更能满足客户的需要，

3、从而有利于促进项H的成功，降低开发风险。(3)从确定的H标客户的角度考虑问题。(4)要贯彻可行性研究阶段所确定的物业管理总体规划的内容和思路，保证总体思路的一致性、连贯性和持续性。(5)对于分期开发的物业项H,对共用配套设施设备和坏境等方面的配套在各期Z间的过渡性安排提供协调意见。建设阶段(1)与建设单位、施工单位就施工屮发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案。(2)配合设备安装、确保安装质量。(3)对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见。⑷熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料屮未

4、反映的内容。(1)派出工程技术人员进驻现场，对工程进行观察、了解、记录，并就冇关问题提出意见和建议。(2)仔细做好现场记录，既为今后的物业管理资料，也为将來处理质量问题提供重要的依据。(3)物业管理企业不是建设监理单-位，要注意介入的方式方法。既要对质量持认真的态度，乂不能影响正常的施工、监理工作。销售阶段(1)完成物业管理方案及实施进度农；(2)拟定物业管理的公共管理制度；(3)拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续；(4)对销售人员提供必要的物业管理基木知识(1)准确全面展示未來物业管理服务内容。有关物业管理的宣传及承

5、诺，包括各类公共管理制度，一定要符合法规,同时要实爭求是。在销售物业时应根据物业管理的整体策划和方案进行，不应为了促销而夸大其辞，更不能作出不切实际的承诺。培训;（5）派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务;（2）征询业主对物业管理服务需求意见，并进行整理，以此作为前期物业管理服务方案的制订和修正依据。竣工验收阶段（6）将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归入物业管理档案。这一阶段的内容主要是参与竣工验收。在各单项工程完工后，参与单项工程竣工验收；在分物业管理企业参与竣工验收，主要是为了掌握验收情况，收集工程

6、质量、功能配套以及H他期建设的工程完工后，参与分期竣工验收；在工程全面竣工后，参与综合竣工验收。方面存在的遗留问题，为物业的承接查验做准备。在参与验收时，应随同相关验收组观看验收过程，了解验收人员.专家给施工或建设单位的意见、建议和验收结论。一.物业管理项目前期运作（掌握）（一）管理资源的完善与优化在物业管理实践中，往往在业主入住Z前就已经成立了物业管理项目机构，配备了相应的物业管理企业人员，设置了办公场所和进行了物质配备，但是…上述工作-般帯冇临时性和不确定性。因此，在前期物业管理的过程中，需不断进行调整,具体内容如下:1.管理用房到位建

7、设单位按规泄将管理用房移交给物业管理项H机构。物业管理企业对管理用房进行合理划分和必要装修，成为项H管理机构固定的管理用房©2、物质配备到位一个新的物业管理项H运作需要配备的物质较多，在项H开始运作的时候，一般只配备了其中的一部分。在前期物业管理过程中，应根据实际需要逐步配备到位。3、物业管理人员到位物业管理人员到位的主要内容包括：（1）补充人员；（2）对各岗位人员进行强化培训，提高物业管理水平和操作技能;（3）对现冇组织机构进行优化调整，形成完善的管理组织结构；（4）加强内部管理和磨介，形成一个良好的管理团队。（二）管理制度和服务规范的完

8、善在前期物业管理项目进行管理时，物业管理项目机构应根据实际管理情况对己制订的管理制度和服务规范进行调幣、补充和完善。（三）确定物业管理单项服务的分包对具体物业管理项H进行管理时，