物业管理早期介入与前期管理运作

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1、第四章物业管理早期介入与前期管理运作一、两个容易混淆的概念1、物业管理早期介入是指物业服务企业接受开发企业或建设单位的邀请，在物业接管、用户入住之前的各个阶段，如在社区建设项目的可行性研究、规划、设计、施工等阶段就介入，从物业管理和运作的角度为开发商提出有关规划设计、设备选用、功能布局、施工监理、工程竣工、验收接管、房屋销售、房屋租赁等多方面的建设性意见,并在此阶段制定出物业管理方案，为以后的物业管理打下良好的基础。2、什么是前期物业管理：前期物业管理是在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。物业管理早期介入有其特殊性，早期介入对开发建设单位而言并

2、非强制性要求，而是根据物业项目和管理需要进行选择。早期介入在物业项目的开发建设中所起的作用与前期物业管理有所不同，主要表现在以下两个方面：1、内容作用不同。早期介入是建设单位在开发建设物业项目阶段引入物业管理，物业服务企业为建设单位的项目开发提供专业技术支持，前期物业管理是物业服务企业对新物业项目实施的物业管理服务。2、服务的对象不同：早期介入服务对象是建设单位，并由建设单位根据约定支付早期介入服务费用。前期物业管理服务的对象是全体业主，并按规定向业主收取物业管理服务费用。二、早期介入的主要工作内容要做好物业管理早期介入工作，首先要了解早期介入工作主要的内容，工作重点与工作程序。早期介入的

3、主要内容早期介入根据物业项目开发——经营——管理的周期，可以划分为以下几个阶段：可行性研究阶段、规划设计阶段、建设阶段、销售阶段和竣工验收阶段，在这几个不同阶段，早期介入的内容是各不相同的，其主要工作内容大致可归纳如下：（一）可行性研究阶段⒈根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式；⒉根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容；⒊根据目标客户情况确定物业管理的总体服务质量标准；⒋根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准；⒌设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比之上的物业管理框架性方案。（二）规划设计阶段⒈就物业的结构布局、功能方面提出改进建议；⒉就物业环境及配套设施的合理性

4、、适应性提出意见或建议；⒊提供设备、设施的设置、选型及服务方面的改进意见；⒋就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见；（三）建设阶段⒈与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案；⒉配合设备安装，确保安装质量；⒊对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；⒋熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料中及常规竣工资料中未反映的内容。（四）销售阶段⒈完成物业管理方案及实施进度表；⒉拟定物业管理的公共管理制度；⒊拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续；⒋对销售人员提供必要的物业管理基本

5、知识培训；⒌派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务；⒍将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归入物业管理档案。（五）竣工验收阶段竣工验收是指工程全部建成后为检查工程质量而进行的一项工作程序。按照建设部关于建设工程质量控制的有关规定，任何建设工程竣工后，都必须进行竣工验收。物业服务企业在此阶段，要参与各项工程的竣工验收，如：各项单项工程完工后，参与单项工程竣工验收；分期建设的工程完工后，参与分期竣工验收；工程全面竣工后，参与综合竣工验收。物业服务企业参与竣工验收，主要是为了掌握验收情况，收集存在的工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留问题，为物业的承接查验做准

6、备。对于物业管理企业而言，由于将来的业主拥有“决定继聘或选聘物业管理企业”的权利，因此，在早期介入中物业管理企业能否主动站在业主的立场，充分考虑业主的需要，是一个能否在业主心目中树立起忠实可信的好“管家”的关键机会。早期介入还有利于物业管理企业加强对物业的全面了解，为物业前期管理做好充分的准备工作、形成有序的管理秩序奠定基础。三、早期介入的作用物业管理作为整个房地产开发经营过程中的最后一个环节，通常主要是指物业建成后提供的管理和服务，但并不意味着物业建成前在物业管理上就无所作为。事实上，经过多年的探索总结，现在人们越来越认识到，良好的物业管理应在物业的建设、甚至早期规划设计阶段就应介入，应

7、参与物业开发的全过程，这样才能为物业交付使用后的管理奠定好的基础。1、完善物业的使用功能随着社会的进步，人们对各种物业的使用要求日益提高，发展商在开发时就要充分考虑人们对物业产品和工作居住环境需求的不断变化，不仅要重视房屋本身的工程质量，更应该考虑房屋的使用功能、布局、造型、建材选用、室外环境、居住的安全舒适、生活的方便等。物业这种凝聚着巨大物化劳动和财富的不动产，不可能像更换家用电器和机械设备那样简便易行，这样说要求物