北海地块调研

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1、—北海地块调研报告产品研发部2010/07/05Part1北海概述及房地产市场分析Part2政策分析Part3地块分析Part4竞争个案分析北海·城市印象关键词：旅游城市，空气宜人，北部湾地区领先城市。投资新热点房地产市场：四线城市、处于发展初期、2007年以来量价创新高一下飞机，从未见过何一个机场如北海这般布满了房地产广告。几乎没有其他产业。北海似乎处于房地产高速发展疯狂状态。城市经济持续高速增长，保持15%/年的增幅，领先北部湾地区。对城市经济发展提供巨大保障。城乡居民人均可支配收入持续增长继续保持北部湾地区前列的水平。居民生活水平不断提高，但似乎仍及不上房价的涨幅。北

2、海宏观市场分析产业结构单位（亿元）GDP总量第一产业占比第二产业占比第三产业占比2004158.140.825.8%50.2933.5%64.440.7%2005183.4546.3725.3%66.6836.3%70.438.4%2006215.851.123.7%87.540.5%77.235.8%200724456.5123.2%105.7143.3%81.7833.5%2008313.8871.7422.8%134.8643%107.2934.2%200933577.323%135.240.5%122.536.5%城市第二产业占比始终保持40%以上。而房地产所处的第

3、三产业也自2007年以后逐年增长，形势较好。但仍低于广西39.7%的GDP产比。城市三产有待进一步提高。2009年1-10月以来，随着北海市经济进入新一轮发展机遇期，作为北海市重点支柱产业的房地产行业，也呈现出从逐步回升到迅猛发展的态势。从北海市1-10月份的财政收入来看，房地产业依然是拉动该市经济的火车头。1-10月份房地产业共产生的税收5.87亿元，同比增长39.43%，拉动全市财政收入增长7.2个百分点。（北海市财政局）北海面临的问题2009年人均GDP：23308元城市人均可支配收入：15200元农村可支配收入：4740城市人口：约60万农村人口：约140万1520

4、0*0.3+4740*0.7=7878劳动收入比：7878/23308=0.34从以上计算可以看出，北海城市人口与农村人口收入差距较大，劳动收入比仅为34%，典型的藏富于国，贫富差距较大的一个城市。附表（2006-2009）年土地成交信息。北海市场人员言论集锦假设（公寓）：按揭借贷利率=5.94%借贷年限=20年首期=30%按揭占家庭收入比例=25%平均每户面积=100平米购买力分析9000所需家庭月收入元单价元/平米800070006000500040003000北海城市总人口：60万家庭数量约20万。按照去年北海城市人口人均年收入15200元来算，每户家庭都可有三名劳动

5、力，计算其家庭月收入也仅为3800元。北海本地人对均价5000元以上房子的购买力小之又小。很明显，外地投资客为北海楼市主要购买力Part1北海概述及房地产市场分析Part2政策分析Part3地块分析Part4竞争个案分析促使本轮房价快速增长的成因：①信贷投放过量②市场供给不足③通胀预期加速2010年第1季度，新增人民币贷款高达2.6万亿元，占09年全年信贷投放量的27％，预计达全年总贷款量的35％，投放过量。房价持续快速上涨，一线城市疯狂上涨，国家对房地产市场调控有如“隔靴搔痒”，市场上投资、投机行为显露盛行迹象4.15新政与07年9.27新政相比力度更大在中国房地产市场快

6、速发展的近几年里，对房地产调控构成实质性影响的信贷政策主要有二：2007年的“9.27新政”（利空）；2008年的“10.22新政”（利好）。而此次4.15新政与9.27新政相比力度更大，主要表现在：贷款购买第二套住房的家庭，首付由原来的40％提高至50％，对于贷款购买第三套及以上住房的家庭，首付有原来的40％提高至50％以上，而北海更是需要购房者出示当地一年的税收证明或社保缴纳证明，且第三套房基本批不了贷款。新政出台后，整个北海几乎没有成交量，甚至有不少销售员抱怨，基本没有卖出过一套房子。作为房地产投资性较强的城市，新政的影响不言而喻。4.15新政出台史上最严厉的调控政策

7、Part1北海概述及房地产市场分析Part2政策分析Part3地块分析Part4竞争个案分析地块四至云南路地块云南路一线为老式住宅区域。配套多集中于云南路海角路海角路一段各类工厂较多，环境有待改进，步行10分钟至客运码头，12小时至海口地块现状贸易分公司大门消防器材厂北海水产市场地块现场除水产市场还在运行并略显繁荣以外，其他厂区皆已凋零，冷落。优势展现原住民购买力：外沙，地角原住民购买力强。据当地一售楼员透露，地角渔民50%自有船只，铁船约400万一艘，木船约200万一艘。其区域有原住民有一定购买力。外沙多为海鲜大