北海地块投资收益分析(20100316)

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1、15地块一（容积率按4.0计算）：一、项目投资概算〈一〉数据基础（估计数据）总用地面积：3.38亩=2253.4㎡容积率：4.0总建筑面积：9013.8㎡其中住宅面积：8382.8㎡商业面积：631㎡（按只建一层商业计算，建筑密度按28%计算；）注：以下计算均以上述估算面积数据作为计算基础，计价标准为市场开放价格。建筑层数为：9013.8/631=14.3F15〈二〉投资概算表总类序号概算项目取费基础计费标准合价（万元）备注投资成本一土地1690.00（单价按500万/亩计算）15投资成本投资成本1土地成本3.38亩500万/

2、亩1690.00二前期工程费约132.222三通一平2253.4㎡15元/㎡3.383修建性详规设计2253.4㎡2元/㎡0.457设计费9013.8㎡10元/㎡9.015水文、地质勘察2253.4㎡2元/㎡0.456设计审图费9013.8㎡约1.5元/㎡1.357防雷、检测审核费；抗震、地质灾害评估//8.008人防建设费按总建面积4%，1500元/㎡计54.089消防审核费9013.8㎡0.5元/㎡0.4510白蚁防治费9013.8㎡1元/㎡0.911墙改费9013.8㎡4.6元/㎡4.1512规划测绘与综合技术服务费90

3、13.8㎡1元/㎡0.4513城市配套费/50.0014工程监理费15合同公证费16招投标费用17建筑合同、售房合同印花税三基础设施建设费约64.0818道路用地///19电气/排水管网、给水、路灯、消防、变压器等9013.8㎡60元/㎡54.0820公共绿地//10.00估算四公共配套设施建设费约10.0021综合服务楼/估算15/22幼儿园23老人活动中心24运动场地25垃圾中转站26公厕五建安成本约1171.7927住宅＋商铺9013.8㎡1300元/㎡1171.79六其他费用约866.4728管理费二至五项合计1378

4、.092%27.5629税金5137.911%565.1730销售费用5137.93%154.1431财务费用（视开发商资金情况定）一至五项合计3068.093%92.0432不可预见费二至五项合计1378.092%27.56投资成本合计3934.56销住宅、商铺总计（住宅预计5000元/㎡，商铺预计15000元/㎡）15售收入销售收入住宅：4191.4商业：946.5946.5销售收入合计5137.9利润利润额5137.90–3934.561203.34利润率1203.34/3934.5630.6%〈三〉投资评估分析盈亏平衡

5、分析根据项目开发规模及成本概算，以下将以销售价格作为对象计算项目销售单价盈亏平衡点。★BEPP=(V+F)/Q=（固定成本+变动成本）/总销售量=（1690.00万元+1378.09万元+866.47万元）/9013.8㎡=4365元/㎡【即项目盈亏平衡时整体销售价格需达到此单价】地块一（容积率按5.0计算）：15一、项目投资概算〈一〉数据基础（估计数据）总用地面积：3.38亩=2253.4㎡容积率：5.0总建筑面积：11267㎡其中住宅面积：10636㎡商业面积：631㎡（按只建一层商业计算，建筑密度按28%计算；）注：以下

6、计算均以上述估算面积数据作为计算基础，计价标准为市场开放价格。建筑层数为：11267/631=17.86F〈二〉投资概算表15总类序号概算项目取费基础计费标准合价（万元）备注投资成本投一土地1690.00（单价按500万/亩计算）15资成本投资成本1土地成本3.38亩500万/亩1690.00二前期工程费约150.852三通一平2253.4㎡15元/㎡3.383修建性详规设计2253.4㎡2元/㎡0.457设计费11267㎡10元/㎡11.285水文、地质勘察2253.4㎡2元/㎡0.456设计审图费11267㎡约1.5元/㎡

7、1.697防雷、检测审核费；抗震、地质灾害评估//8.008人防建设费//67.69消防审核费11267㎡0.5元/㎡0.5610白蚁防治费11267㎡1元/㎡1.1311墙改费11267㎡4.6元/㎡5.1812规划测绘与综合技术服务费11267㎡1元/㎡1.1313城市配套费/50.0014工程监理费15合同公证费16招投标费用17建筑合同、售房合同印花税三基础设施建设费约197.618道路用地//80.0019电气/排水管网、给水、路灯、消防、变压器等11267㎡60元/㎡67.620公共绿地//50.00四公共配套设施

8、建设费约10.0021综合服务楼//22幼儿园23老人活动中心1524运动场地25垃圾中转站26公厕五建安成本约1464.7127住宅＋商铺11267㎡1300元/㎡1464.71六其他费用约1055.3528管理费二至五项合计1823.162%36.4629税金6264.5