监利项目策划推广与销售方案

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1、监利项目策划推广与销售方案—、刖吞1、市场、竞争与项目三者关系模型；8月份的市场调查得出：房地产市场发育不成熟、刚起步；有挑战，也有机会；2、项目SWOT分析结论；发挥优势、抓住机会；克服劣势、减弱威胁；3、n标；总目标：短平快、速战速决；分解目标：控制成本求站质、保底销售抢市场；4、突破口；根据世联地产营销战略理论：针对不完善市场，为满足客户需求，在竞争中获取最优的有利差界，应实行项目先导的营销战略。我们与竞争对手比什么——比品质，通过项目品质满足客户需求。5、切入点；品质是项目的整体价值体现，而项II地段

2、不占优势；户型简单实用、中规中矩、创新不够；怎么体现项目价值，实现项目先导营销战略？这要做两个方面的工作（也可以看作两大战场）：一•是整合项目自身资源，发挥核心优势，控制成本求品质（实体战）；二是占领客户大脑，攻心为上，从而支配客户行动（攻心战）。6、求证；为什么要做个攻心战场？一是对手己抢了先机，二是客户消费意识不成熟，而且客户总想以适中的价格获取最高的价值。我们项冃的预算成本决定了单价不会低丁•竞争对手，这需要较高的价值来承载，满足客户消费心理。二、策划推广方案（推广前应确定项目规划、景观园林、建筑风格、

3、外立面、内部配套等）1、以案名征集活动造势和蓄客（借用亚展的思路）推广主题：您出名、我出钱——监利首席高品质欧式阔宅案名征集全城召集目标：活动洗脑，在客户大脑里给项目定位……监利首席高品质欧式阔宅时间：项冃奠基仪式日至元旦活动安排：在江城路、交通路、高速入口等户外广告展示推广主题，还有监利唯一报刊一监利新闻；时间安排在奠基FI前；宣布时间安排在奠基H由老总宣布,每一位来宾发一份案名征集活动内容书；颁奖活动定在凯瑞洲际大洒店（与项目高品质相吻合）。活动内容；特等奖、一等奖、二等奖、三等奖、参与奖；所有参与者凭身

4、份证、案名稿（留电话）在同等条件下买房，可额外给予X%销售折扣，该优惠不得转让，只限本人、夫妻（凭结婚证）、父母子女（凭户口本），冇效期限：至x年x月xSo避免代理公司利用这变相降价，降低公司利润，促使客户早口成交；县城级客户不会炒房。说明：之所以定位欧式阔宅，是借鉴了鄂胜江的建议。在县城级建筑风格最好选欧美，避免用现代、简洁的。杨经理那个公安县项目是巴厘印象（东南亚），其对面搞的是北美，与鄂胜江相符。个人建议采用西班牙风格。一•是2010年壯界杯冠军，二是东方夏威夷也是这个风格，建议中外建设计院实地看看，很

5、方便。三是这种风格很多卖点;2、卖一种全新的生活方式推广主题：您要的仅仅是套房子？-一案名XXX给予您高品质欧式尊贵生活目标：无穷遐想•…全新居家牛活方式，放大项目价值（想象的价值大于存在的）时间：元旦至春节活动安排：户外广告变更推广主题3、演绎全新生活方式居家请向我看齐将前面推广的高品质欧式阔宅逐项演绎……项冃卖点、优势逐项推出，将全新生活方式完美呈现3.1人文篇推广主题：风水宝地岀身高贵-一案名新生活从此绽放说明：这里曾是监利政治经济决策中心、文化传播中心，达官贵人川流不息，赋予项目历史人文底蕴；3.2发

6、展篇推广主题：旧城改造凤凰涅槃…■案名在历史屮创建未來旧城改造的引擎发动机案名荷花才露尖尖角说明：城市北移东扩，部分客户不认可老城区，此销售抗性不除，后面推广效果人打折扌山就如电脑内存，不清空以前I口东西，新项日是装不进去的。必须给客户设想一个旧城改造宏伟梦。3.3规划篇推广主题：高度决定视野、眼界左右人生；上层尊邸演绎欧派建筑美学说明：礼聘上海世博规划大师亲笔打造，高层高端，浩瀚长江一览无余，监利首席地标性建筑，从此开启高贵人生；3.4建筑篇推广主题：西班牙风格…■多元、神秘、尊贵、厚重说明：西班牙风格一-

7、般浅色墙、红色筒瓦、墙体厚重；融入阳光和活力，若外立面采用淡黄和红瓦屋顶相结合为主的暖色调，既醒目又不过分张扬；造型优美，浅墙红瓦的起伏形成变化的1111线；质朴中不乏细腻，体现手T打造的典型特征；3.5景观篇推广主题：立体绿化五重景观花香满园水声叮咚说明：看过龙湖地产的景观，那就叫经典；其园林景观追求色、香、味、形、声;四季有花、香气，全冠移植（同纬度）、原汁原味，喷泉和跌水，社区入口，呆观视线焦点…■水景水声，听到呆观的声音。不需人喷泉，龙湖上海淞澜山项目：一个人罐，罐身上面开个水孔，水滴到下面一个小罐屮

8、，旁边还冇两个中号罐罐，四个罐罐圆形布置，满铺鹅卵石，占地2〜3平米，这么小的占地也能听到水声-…经典。3.6产品篇推广主题：两梯三户尊贵舒适3.7配套篇推广主题:户型方正南北通透豪华会所健身器材底层架空儿童乐园3.8服务篇推广主题：智能安防安心安享星级物业贴心到家4、销售中心展示推广主题：全新高品质欧式尊贵生活体验馆-一案名XXX销售屮心全城绽放目标：由人脑战场落到实处，眼见为实，抓住客户的心吋间