北京亚北别墅板块发展历程及当前市场

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1、亚北别墅板块发展历程及当前市场格局研究机场高速京承高速机场北线八达岭高速立汤路五环路四环路三环路定泗路5号线地铁长安街13号线地铁二环路后沙峪亚运村中关村亚北板块内城核心区区位交通四横三纵：东西横向——顺沙路、北六环、定泗路、北五环；南北纵向——京承高速、立汤路、八达岭高速。以定泗路为界，衔接路北别墅集中区域及路南住宅密集区域。回龙观北苑“两村”驱动，一河两路牵引发展阶段配套开发住宅开发1990200220062003200420052000配套建设及市场环境影响90年代亚运村高档住宅区的发展

2、成熟和奥运会选址落定亚运村，以及中关村规划确定，促生了区域内城市近郊早期别墅的诞生。奥运发展契机、京承高速一期开通、城市快速主干路立汤路改建完成，道路交通改善推动亚北奥运别墅板块的形成发展，区域内高品质项目出现使板块形象逐渐提升，价格平台逐步提高，开发区域向远郊辐射京承高速二期通车，奥运村发展形成，规划利好、北七家出口开通使区域由第二居住区向第一居住区过渡成为现实可能水印长滩湾流汇壹千栋八仙别墅王府农场海德堡橘郡2001纳帕溪谷温哥华森林威尼斯花园达华依云汤HOUSE麦卡伦地渡上保利垄上长河玉墅

3、东方普罗旺斯亚运村兴建（90年后）奥运会选址亚运村中关村三年规划敲定奥运村规划京承一期开通地铁5号线开工北六环昌平顺昌段开通奥运村工程奠基七星路、七北路新建扩建完工机场北线（北七家）高速出口通车京承二期通车立汤路拓宽改建完成发展历程区域发展是亚北别墅板块兴起、发展的直接推动力。高品质中小独栋专卖主场迅速成名2003200420052006-200720022001单价（元/平米）20004000600080001000012000140001996-2000八仙别墅王府农场海德堡威尼斯花园橘郡汤

4、HOUSE纳帕溪谷渡上达华依云温哥华森林麦卡伦地（06年上市）保利垄上长河玉墅东方普罗旺斯湾流汇壹千栋2000年前板块早期低价混合产品社区别墅为主2001年后板块开始形成发展，2003年纳帕、温哥华森林出现后区域形象逐渐提升，起点高，目前主流产品为独栋，部分项目的出现超出区域认知项目出现时间以取得预售证为准所用价格为全建筑面积价格混合别墅区独栋水印长滩发展历程典型项目1发展历程2000年之前，低价混合产品别墅项目项目位置：北京昌平区西府镇王府街，王府花园对面总占地面积：2000亩产品形式：联排别

5、墅，公寓面积区间：180-430平米，另有1000平米以上的大户型二手房均价：7000-12000元/平米配套：高尔夫绿色广场、中心花园、天鹅湖王府农场项目位置：昌平区北七家镇岭上村西占地面积：11万平方米建筑面积：10万多平方米总户数：440户容积率：0.9产品形式：400户联排别墅、40户公寓面积区间：联排别墅为三层半，户型为四室三厅三卫，182-246平米；公寓以130平米左右三居为主开盘时间：一期2000年12月1日开盘；三期公寓2004年8月开盘前两期为联排别墅，均价2900-3500

6、元/平米；第三期为公寓，均价2747元/平米海德堡花园典型项目发展历程2003年，“纳帕溪谷”、“温哥华森林”等项目以强势的产品力成为市场热点，重新定义亚北别墅市场。纳帕溪谷占地面积：80万平米建筑面积：20万平米建筑类别：独栋别墅装修状况：精装修物业地址：昌平温榆河上游九华山庄对面(大柳树环岛东800米)容积率：0.33绿化率：60%楼层状况：600栋项目2003年11月23日入市，得到市场极大认可，超越平台消化速度接近三倍；成交量：2008年共成交54套，淡市下仍保持了相对稳定销售成绩；成交

7、均价：07年底-08年初成交均价约为15000-16000元/平米，08年4月后价格有小幅上涨，上涨至20000元/平米。项目销售情况项目产品解析1创新、稀缺低总价小独栋产品细节品质感体现小户型别墅功能空间设计合理23小户型独栋别墅占项目整体63%，地上面积区间190-270平米，总价区间210-350万，属于当时板块内少见的低总价型独栋产品。美式西班牙风格，和板块内部其他同类风格项目相比，产品细部处理上有了进一步提高，如多重庭院设计、外立面材质、加大建筑面宽等，使项目实现了产品设计的全面领先。

8、减少走道等不易利用的公共空间面积，增加功能房间，地上两层共容纳了4个房间，200平方米的小独栋可营造出250平米的空间感与实用率，100多平米的私家后院提供泡温泉、日光浴、户外锻炼等多种功能。典型项目发展历程2003年，“纳帕溪谷”、“温哥华森林”等项目以强势的产品力成为市场热点，重新定义亚北别墅市场。温哥华森林项目位置：北京昌平区七家镇东沙各庄，西临立汤路主干道占地面积：71.07万平方米建筑面积：22.8万平方米绿化率：60%容积率：0.38产品形式：独栋别墅，地上2层，地下1层面积区间：3