碧海云天项目营销策划执行方案

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1、碧海云天项目营销策划执行方案木案营销策划思路1•策划原则总体原则根据木案产品定位为高档住宅精品楼盘，所以在木项目的形象推广品牌推广上以龙头精品项目推广方式，以高姿态切入市场，但在项目的价格策略充分体现出“高档而不贵”“物超所值”。充分迎合现代理性的消费者，建立在南昌楼市中的江湖地位。井异原则1切合市场，寻找差异化木案在营销策划方面充分考虑了木地人的生活习惯、消费习惯、文化水平，迎合了木地消费而制定出一套完整的策划方案；打破常规，寻找木案与竞争楼盘的井异化，找出木项目的亮点，拟定了一套有效、切合实际的，可执行性强的策划方案。创新原则2以创新的策划思路制胜南昌楼山木

2、案在南昌属龙头精品楼市，因此在整个营销策划过程中，手法上我们寻找了许多创新点，特别在整合营销推广方面充分突破南昌楼市一贯的推广手法，寻找一套完善的，极具杀伤力的推广手法。速度原则3“以快打慢”、速度制胜南昌现在房地产发展速度惊人，一年内推出的楼盘近百个，给木案造成了很大的销售压力。针对这样的市场环境，如果我们不能快速地推向市场，击破市场。那么在整个销售中将会出现很多竞争对手分吃这一蛋糕。因此我们的时间的控制做了严密的布置。效益原则4效益最大化以快速出货，快速冋笼资金、控制销售成木，达到效益最大化。2.项目的推广思路针对木项目的入市时机以及南昌各大楼盘的推广分析，

3、结合木项目的特定的地理位置（青山湖畔）、建筑风格（澳式）、社区文化（海文化）等特点我司经过了长期的研究和讨论得出木项目的总体推广思路：搭起推广平台一一寻找支撑元素一一逐个推广一一打动消费者所谓的平台，就是先给消费者一个核心概念。以项目的最大亮点：澳式风格、青山湖大环境。作为项目后期推广一个初始平台，引起消费注意,吸引消费者目光，为后期搭起一个推广的核心。搭起推广平台以后，就必须挖掘这个平台支撑元素；这个推广、打动目标客户。以木项目的每一个亮点來吸引消费者。3.项目的销售思路木项目销售总体思路：100%销售例如：在内部认购期有100人认购，那么我们推的单位数量就定

4、量推出70〜80套，达到100%以上的销售。形成一种想买并不一定能买得到的效果，产生碧海云天旺销的局而，达到市场轰动效应。为避免一开始的单位卖完，剩下差单位，给日后的销售造成压力。建议生配的比例视当时情况而定。3.2淡季、旺季推岀策略楼盘的销售最忌就是一开盘就冷场，给整个项口造成负而的影响，因此建议本项口的推出时间，原则是大部分选择在旺季，或长时间的节假日。（如4~5）；8〜10月、五一、十一•推出。以达到旺销的局面。1•南昌房地产市场营销环境5南昌房地产销售政策法规61.1.1商品房预售规定61.1.2商品房销售的一系列政策61.2南昌房地产市场广告分析71.

5、2.1房地产广告投放的主要媒体71.2.1房地产在齐大媒体投放比例及规格分析91.2.3齐大媒体的投放费用折扣121.3南昌房地产市场价格调研131.4本项口竞争性楼盘公关促销活动分析141.5同档次项口（已售）消费者数据与分析151.5.1消费者结构分析151.5.2消费者的爱好分析151.5.3本项口消费者特征分析162.SWOT分析与定位篇172.1SWOT分析182.2.1项口优势分析182.2.2项口劣势分析182.2.3项口机会点分析192.2.4项口威胁点分析192.2卖点分析203.客户定位213.1总体定位223.2客户定位223.2.1核心客

6、户223.2.2重要客户233.2.3偶得客户233.3本案口标客户细分242.推盘思路254.1推盘总体思路（见附表）264.2销售排期及时间安排284.2.1销售排期284.2.2推盘时间安排284.3推盘量体304.3.1推售量体计划304.3.2-期推盘量体计划304.3.3二期推盘量体计划344.3.4阶段性推广计划345•销售渠道推广策略385.1销售渠道395.1.1现场售楼处395.1.2临时接待销售小心415.1.3客户关系425.1.4公司关系435.1.5集团购房435.2销售道具445.2.1接待小心的设置445.2.2样板房465.2.

7、3工地现场包装476.项口整合市场攻击策略506.1价格定位51641总体思路51642定价原则516.2广告企划策略526.2.1广告语确定526.2.2T告主题词侧重点526.2.3广告的小心主题526.3广告行销推广口标536.4广告行销阶段诉求及广告语546.4.1七个行销广告阶段546.5VI统—•视觉形彖识别策略596.媒体策略617.1媒体的组合627.2媒体广告创意与表现627.2.1户外广告627.2.2报纸广告627.3促销活动707.3促销活动717.4广告费用预算727.价格策略及付款方式758.1定位策略768.2付款方式768.产品营

8、销策略789.1产品营销