浅谈物业服务企业的设备管理

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1、浅谈物业服务企业的设备管理浅谈物业服务企业的设备管理发表吋

2、'n]:2009-2-2016:03:34践谈物业服务企业的设备管理设施管^(facilitymanagement,简称fm)是一门新的交叉学科，它综合了管理科学、建筑科学、行为科学和工程技术的基本原理。设施管理概念的产生是生产力发展、社会进步的必然趋势，是物业服务理念的外延。一般意义上的物业设备与设施包括建筑给排水、采暖、通风、空调和建筑电气，传统的物业设备管理侧重于现场管理，主要是在物业服务过程中对上述水暧电设备进行维护保养，把各种设备能够正常运行作为工作目标，着眼于

3、有故障的设备，具有“维持”的特点。二十世纪六十年代末、七十年代初的能源危机，使“建筑节能"从当初单纯地抑制需求、减少耗能量逐渐发展到合理用能、提高能源利用率的理性阶段。随着第三产业的发展，4c(computer>controRcommunication>crt图形显示)技术的进步和完善，智能建筑的概念于20世纪70年代在美国诞生。1984年，第一幢押能大厦在美国哈特福德(hartford)市建成。自此，智能建筑在美、日、欧及世界各地蓬勃发展。伴随智能建筑的蓬勃发展，信息化的现代建筑设备更快地进入各种建筑，使物业服务范围内的设备设施

4、形成庞大而复杂的系统，各项传统产业的业务也由于结合了信息技术而出现很大的变化。物业设备设施营运过程中的成本花费占物业服务成本的比重越來越大，“维持”水平上的管理己不适应物业服务智能化、信息化进程的缺点日益突出。另外，随着人们对生活和工作环境要求的提高，室内空气质量问题、环保问题越来越被人们重视，对建筑设备的性能和对设备的运行维护水平均提出了更高的要求。传统物业设备管理维护、保养的业务范畴局限越来越突出，已经不能满足物业保值增值的需求。设备管理是一门发展中的应用学科，它包括系统理论和丰富的实践经验两个有机的组成部分。业务水平、检修人

5、员的技术力量和组织形式，结合企业的特性、功能及工作特点(运行班次、有无假日)等各种因素、实事求是地设置设备管理体制。服务管理体制力求理顺关系，提高工作效率，体现先进性。2、设备管理负责人必须熟悉国家的有关政策、法规、条例；必须熟悉设备的技术理论知识，必须具有一定的业务能力。3、加强设备管理体系的人员培训教育工作、提高员工的职业道德及业务水平，对服务管理人员实行岗位责任培训，对操作人员实行使用维护培训，对检修人员实行技能培训，并把各项培训工作列入设备管理工作计划中。(二)建立完善的设备管理规章制度规范的物业服务企业设备管理规章制度应

6、主要有以下儿种：1、设备管理岗位责任制度。2、设备基础资料服务管理制度。3、设备运行和维护保养制度。4、设备检修制度。5、固定资产管理制度。6、培训教育制度。7、特殊设备管理及应急制度。8、各类机房、变配电房的出入登记制度等。（三）做好设备管理的基础资料工作基础资料工作是设备管理工作的根本依据，基础资料必须正确齐全。利用现代手段，运用计算机进行管理，使基础资料电子化、网络化，活化其作用。设备的基础资料包括：一、设备的原始档案：1、基本技术参数和设备价格；2、质量合格证书；3、使用安装说明书；4、验收资料；5、安装调试及验收记录；6

7、、出厂、安装、使用的日期。二、设备卡片及设备台帐。设备卡片将所有设备按系统或部门、场所编号。一台设备有-•张设备卡片，设备卡片上登记设备的编号、名称、规格型号、基本技术参数、设备价格、制造厂商、使用部门、安装场所、使用日期等。按编号将设备卡片汇集进行统一登记，形成一本企业的设备台帐，从而反映全部设备的基本情况，给设备管理工作提供方便。三、设备技术登记簿设备从一开始投入使用到报废的全过程。包括计算、设计、制造、采购、安装、调试、使用、维修、改造、报废，均应有比较详细的记载。每台设备建立一本设备技术登记簿，它是设备的档案材料。设备技术

8、登录簿中有：1、设备概况：即设备台帐上的资料；2、设计参数和条件、技术标准及简图；3、设备运行状况；4、备品配件；5、设备维护保养和检修情况；6、设备大中修记录（包括吋间、费用、人员）；7、润滑卡；8、设备事故记录；9、更新改造及移装记录；10、报废记录。设备技术登录应及时准确齐全，应反映该台设备的真实情况，用于指导实际工作。4、设备系统资料。物业设备都是组成系统才发挥作用的。例如屮央空调系统由冷水机组、冷却泵、冷冻泵、空调末端设备、冷却塔、管道、阀门、电控设备及监控调节装置等一系列设备组成，任何一种设备或传导设施发生故障，系统都

9、不能正常制冷。因此，除了设备单机资料的服务管理之外，对系统的资料服务管理也必须加以重视。系统的资料包括：1、竣工图：在施工时原则上应该按施工图施工，但在实际施工时往往会碰到许多具体问题需要变动（更），要把变动（更）的地方在施工图上随吋表注或记录下来