7月房地产行业融资情况概述：千磨万击还坚劲-中信建投-2019

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1、证券研究报告·行业动态千磨万击还坚劲——7月房房地产地产行业融资情况概述房企资金端整体延续放缓态势。7月到位资金14,834亿元，同比维持买入+5.8pct，单月增速与6月基本持平。其中，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别同比+16.8pct、-7.4pct、+12.8pct、江宇辉+12.2pct，增速较6月分别-6.0pct、-13.8pct、+11.6pct、-0.1pct，jiangyuhui@csc.com.cn销售回款支撑房地产开发到位资金提升。7月房企资金端整体延18621759430续放缓态势，一

2、方面融资渠道全面收紧，监管升级，自筹资金端执业证书编号：S1440517120002同比下滑明显，但销售增速反弹超预期，定金及预收款增速大幅上升，仍存在一定支撑。发布日期：2019年08月16日7月房企密集转让项目股权回笼资金。2019年1-7月，大悦城和市场表现上海临港成功实施定增，分别募集资金144.5亿元和161.1亿元。7月以来，在发债和信托融资渠道收紧的情况下，为缓解资金压7%力，房企转让项目股权更加密集，预计后续房企将更多地通过出-3%-13%售项目股权来回笼资金。-23%7月融资渠道全面收紧，借新还旧，发行量不减反

3、增。从23号文-33%出台，房地产信托收紧，到境外发债受限，再到银行专项检查，房地产融资调控升级加码，至此，银行信贷、信托、境内外融资2018/5/152018/6/152018/7/152018/8/152018/9/152019/1/152019/2/152019/3/152019/4/152018/10/152018/11/152018/12/15房地产开发沪深300渠道全面收紧，下半年土地市场或将降温，带动房地产投资增速下行。房企面临偿债高峰，资金压力进一步加大，行业格局也将持续分化。7月房企融资总额1159亿元，同比增

4、加96%，环比大相关研究报告幅提升91%，主要由于房企迎偿债潮，借新还旧需求增加，目前发债尚且顺畅。2019年1-7月，房企海外债发行规模为434亿元，接近2018年全年水平，同比增长35%，创同期历史新高。7月12日发改委出台境外发债新规，部分房企境外发债渠道被切断，未来发行规模将有所放缓。7月海外债发行规模为60亿美元，环比提升75%，从5月的回落中逐渐回暖。随着8月美元兑人民币汇率破7，房企借新还旧成本将继续上行，依赖境外债融资的房企财务负担加重，但在境内融资渠道不断收紧，偿债高峰来临的当下，部分房企不得不转向海外发债融资

5、，以高息债置换到期债务。7月房地产信托遇冷，环比下降三成。5月以来政策调控持续加码，7月监管升级影响显现，房地产信托降温显著，募集资金762亿元，环比下滑30%，占所有产品发行总额的39%，较6月下降9个百分点，房企前端拿地将受到一定影响，预计对以非标融资为主的房企冲击更大。今后银保监会会将对信托公司的警示提醒指导作为一项常态化工作，预计未来增速会持续下滑。融资成本上行，龙头企业优势依然显著。融资成本普遍回升，主流房企融资成本可控上行。龙头房企凭借规模优势和稳健的经营风格，优势依然显著。请参阅最后一页的重要声明房地产行业动态研究

6、报告房地产融资概述1-7月房地产开发企业到位资金99,800亿元，同比+7.0pct，增速较上半年-0.2pct，到位资金增速小幅下滑。7月到位资金14,834亿元，同比+5.8pct，单月增速与6月基本持平。其中，1-7月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别同比+9.5pct、+2.8pct、+9.6pct、+11.3pct，增速较上半年分别+2.9pct、-1.9pct、+0.6pct、+0.2pct。7月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别同比+16.8pct、-7.4pct、+12.8pct、

7、+12.2pct，增速较6月分别-6.0pct、-13.8pct、+11.6pct、-0.1pct，销售回款支撑房地产开发到位资金提升。从资金来源结构上看，1-7月国内贷款累计占比不断下滑，由1-2月的20.3%降至15.4%，定金及预收款和个人按揭贷款累计占比稳步提升，分别由1-2月的30.1%和14.1%升至34.0%和15.2%，合计占比49.3%，1-7月自筹资金占比31.1%，较上半年-0.4pct。7月房企资金端整体延续放缓态势，一方面融资渠道全面收紧，监管升级，自筹资金端同比下滑明显，但销售增速反弹超预期，定金及预

8、收款增速大幅上升，仍存在一定支撑。图表1：房地产开发企业到位资金统计图表2：房地产开发企业资金来源结构房地产开发资金来源累计值累计同比（%）国内贷款利用外资自筹资金定金及预收款个人按揭贷款18000014100%16000090%1214000080%1070%