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1、浅谈房地产估价房地产佔价是指专业房地产佔价人员，根据特定的佔价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对佔价对象在佔价时点的价值进行佔算和判定的活动。房地产估价是科学与艺术的有机结合，把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。房地产估价按估价H的进行分类，主要有以下几类：1.土地使用权出让价格评估；2.房地产转让价格评估；3.房地产租赁价格评估；4.房地产抵押价值评估；5.房地产保险估价；6.房地产课税估价；7.征地和房屋拆
2、迁补偿估价；&房地产分割、合并估价；9.房地产纠纷估价；10•房地产拍卖底价评估；11.企业各种经济活动中涉及的房地产估价；12其他目的的房地产佔价。房地产估价应遵循'F列原则：1合法原则2最高最佳使用原则3替代原则4估价时点原则房地产估价应按下列程序进行：1明确估价基本项；2拟定估价作业方案3搜集估价所需资料4实地查勘估价对象5选定估价方法计算6确定估价结果7撰写估价报告8估价资料归档房地产佔价方法1市场比较法2收益法3成木法4假设开发法5基准地价修正法房地产估价行业是房地产屮介行业的一部分。随着
3、经济的快速发展和改革开放的不断深入，我国房地产估价行业伴随着房地产市场的迅猛发展而逐渐成长起來，房地产估价行业也得到了广泛的应用。随着房地产市场的逐步完善，分工愈來愈细，人们对信息、知识、专业化服务的需求日渐增大，这也为房地产估价市场创造了许多业务机会，提供了发展空间。正视当前房地产估价行业的现状与问题，把握其发展趋势，寻找发展对策，尽快缩短与发达国家的行业距离，就显得至关重要。一、云国房地产估价发展的现状我国房地产估价行业起步于上世纪80年代中期，曲于起步较晚及我国的特殊的国情，整个房地产估价行业
4、一直处于政府主导的状态，因而具有浓厚的行政色彩，其应用范围也相对狭窄。近年来，伴随着我国经济的快速发展，房地产开发、经营、交易活动以及房地产与资木市场的结合日益频繁，房地产估价业务得到了广泛的应用，服务对象和服务形式也日趋多样化,使得房地产估价服务成为涵盖房地产开发经营、企业个人融资、司法、诉讼、拆迁、课税等经济活动中不可缺少的基础性工作。房地产估价行业的蓬勃发展，从客观上要求越来越多的专业人员加入这一行业。在借鉴国外及发达地区经验的基础上,我国从1988年开始实行房地产估价从业人员持证上岗制度,1
5、992年建立了房地产估价师职业资格制度,1995年实施了全国统一的房地产估价师职业资格考试制度。经过多年的发展，目前我国从事房地产的中介机构有6000多家，房地产估价从业人员超过25万人，収得房地产估价师职业资格者超过2万人。整个房地产估价行业的蓬勃发展对中国的房地产市场和资本市场以及产权转让市场的发展起到了不可忽视的作用,房地产估价行业己成为房地产屮介行业的重要组成部分,对房地产业的发展承担着至关重耍的推动作用。二、房地产估价行业存在的主要问题(-)房地产估价行业立法滞后，估价业务缺乏法律保证由于
6、我国房地产估价行业起步时间不长，一直处在摸索和借鉴的过程Z中,所以就难免存在行业法规、制度不健全，缺乏全面完善的职业规范和行为规范，行业白律不足，对违纪、违规等行为也缺乏具体可操作的法律法规，没有做到真正意义上的“有法可循、有法可依”等问题。这种缺乏应有的法律保障的状况，就使得房地产估价师在执业过程屮畏手畏脚，不能充分发挥其能动作用，其估价结果也就很难得到社会认可,无法对整个社会、各个行业的有关房地产中介活动起到应有的监督作用。随着我国社会主义市场经济体制的不断深入和房地产市场的逐渐完善,如果不对现
7、有的各种文件、规范进行补充和完善，就不能适应不断变化的市场需要。(-)行政部门的管理越位，限制了市场的有效竞争目前在房地产佔价师协会注册的评佔机构大都是原来隶属于行政部门，后脱钩改制进入市场的。在这一蜕变过程中,大部分评估机构及房地产估价师靠质量、服务赢得了市场信誉，树立了自己的行业形象。但是也有一些评估机构凭借与原管理部门的关系,同时兼营事业性评估和中介性评估，背离了脱钩改制的目标。而一些行政部门则为了巩固保护原隶属于该管理部门下评估机构的收益，以口头或默许的方式对执业活动进行行政干预，或是为具介
8、绍客户,更有某些地方的行政部门对于不是自己制定的评佔机构的评估报告不承认其效力。这些行为,已经超出了行政机构木身的行政职权,是一种严重违反市场规则的不正当的越俎代庖的竞争行为，也妨碍了房地产估价师公正、独立地开展评估活动。(三)房地产估价人员整体素质及诚信度不高房地产估价具有很强的专业性,并倚重于估价师的经验和诚信度。一个优秀的估价师不仅需要熟练掌握估价专业知识,而且还要具备建筑、机屯、经济、法律、金融、财务、工程管理等多方面的知识，此外还要具备一-定的执业能力和执业
