贷后管理的重要性

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1、贷后管理的重要性1贷后管理有利于儿时发现风险隐患，防止客户转嫁经莒风险，有利于约束客户的行为，降低&户违约风险，有利于加强银企关系，进一步捉高信贷综合收益。2外部监管部门对贷后管理工作越來越关注。一方面，在制度办法和政策规定上，提出了越來越具体的要求；另一方面，在外部监管部门组织的各种检查中，対贷后管理也了以特别的关注，提出许多在贷后管理方而加以改进的整改意见3在制度方而，在《贷后管理办法》中，根据业务发展的需要提出了一些新的要求，例如贷后管理例会制度，要求集中会审客户贷后管理情况，分析存在的风险因索，制定风险防范措施，形成

2、会议决议，提高贷后管理工作的执行力。房地产贷款运作中的风险表现合法性风险政策风险财务风险资金监管风险项目市场风险担保风险1合法性风险贷款项目“四证”不全，或者取得“四证”的而积少于实际开发而积；虽収得《国土土地使用证》，土地出让金尚未付清，或取得的仅是临时《国土土地使用证》，年限很短；没有卡达资质，资质证书没有办理年检手续；企业营业执照上得营业期限截止日期在贷款到期之询,没有年检；项目用地的用途发生变更等。2政策风险房地产行业发展好坏、快慢与政府政策的关联度相当Z大，近几年来，几乎每年国家都有几项针对房地产调控相关政策，对房

3、地产项口构成风险。3财务风险是指由于筹资及财务状况不良不足以维持企业偿债能力而产牛的风险。包括•：通货膨胀、融资、投资扩人、利率变化等风险。4资金监管风险房地产开发企业同时开发多个房地产项目，且借款人关联公司较多，容易出现资金被挪用风险。5抵押担保风险包括抵押物不足值，评估价值过高，抵押物存在较多下次，抵押率存在不确定性，抵押物比较难变现，担保单位不具备担保能力，或存在互保问题等房地产贷款案例分析2房地产项目贷后管理的几个操作要点1土地抵押的要求：1尽可能用项目宗地抵押2抵押率要适度，土地抵押不超过70%,在建工工程抵押不超

4、过50%3抵押的土地必须合法有效2多个项目运作过程中得贷后管理1在项H贷款评估是，要整体框算所有项口投资总额，查实自有资金的比列是否到位，所有项n总投资资金缺口有多大，要确定一个最低的准入底线2在项目投放时，主要是需要企业提供一份用款计划书，按计划书中提出的时间表进行分期投放。同事必须要宗地抵押给我社。3在项H运行过程中，主要防止企业再有新的投资项或有大额资金的关联交易（主要是企业的再投入），要关注项目的进展情况，防止企业拆东补西，人为拖延施工进度。在项目封顶后尽快转入在建工程抵押。4在项目实现销售吋，要按项目宗地在建工程逐

5、八解压的一圧比例，归还项目贷款，还款比例可以按照企业投入项目资木金与银行项口贷款的比重，比照执行。3项目销售和资金归还1需要企业配合，提供全血销售情况2需要到企业销售部门，尤其是项口代理销售机构进行了解，掌握全部销售合同金额。3密切关注该厉地产在我社开立的资金账户。4根据《分期还款协议》，按照协议中的计划还款口期，提前与房地产商沟通，要求其在期限内归还计划的本金。4定期分析报告中的主要经济分析指标1分析企业整体资产负债情况、现金流变动，综合判断企业整体财务情况。2关注企业的资产负债率、流动比率等经济指标的变动情况3区分准备期

6、、建设期、销售期，对项H变动情况分阶段有重点地进行监管贷后管理的主要风险点：1新的法律、法规、政策的实施对企业或项目产生重大影响。2房地产行业、市场、城市规划等变化对项目前景产主重大影响。3借款人组织结构、股权关系、经营管理模式、高层管理人员等发生重人变化。4借款人整休经营情况、财务状况、关联企业情况等发主重大变化5借款人摄入不利于自身的发來吧纠纷，其银行账户被冻结、财产被查封。6项n资金不到位，挪川项口资金，工程预决算与徐昂木评估差别较人，工程进度与资金使川额度出现较大差距，资金使川计划有较大调整，资金出现较人缺口等。7项

7、目设计重大变动，项目工程进度缓慢，工程出现重大质量问题或责任事故等。8销售策略、销售价格、销售进度与计划发生较大差异，销售进度缓慢；销售收入没有按规定及时归还开发贷款等。9不愿意或不及时向银行提供财务报表，或提供虚假财务报表。10拒绝接受项目资金专八管理，转移收入，项目资金述行体外循环。11抵押物或保证人（单位）出现不利变化，影响抵押扌口保能力。12其他影响贷款安全的重大事项及贷后管理有关规定中设定的风险。3及吋推出存在潜在风险的项目1锁定优势项目，进屮求退。2制定合理的分歧还款计划，逐步推出。3利用项目平台，为客户寻找合作

8、伙伴。4强制推出策略。