亨通东区项目物业发展及

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1、亨通东区项目物业发展及营销初案2012-4旨在探讨项目未来操作方向。。。逻辑导图背景分析市场分析项目定位物业产品建议营销策略及计划逻辑导图第一部分背景研判明确目标NO.1项目现状对项目背景的整合，以获得作业目标概况：总占地：11527.48㎡总建筑面积：54038.7㎡地上建筑面积：44955㎡容积率：3.9停车位：地下155个，地上25个29层高层：1-3层：底商4-10层：公寓11-29层：写字楼19层高层：公寓项目即将入市推广以完成地上44955㎡物业产品及附属产品的快速去化为根本目标任务！东城老城区东城中心区老城中心商业区NO.2立地背景对项目

2、背景的整合，以获得作业目标东城老城区东城中心区老城中心商业区交通状况：莲城大道——西连接城市中心商业区，东接京港澳高速，许昌老城区和新区最主要交通要道魏文路——东城区南北干线枢纽级十字交通线，具有较高的通达性和易达性立地：东城核心区：许都公园、市政府、枢纽级十字主干线许昌高财智客群聚集地结合项目先天优势，打造东区乃至许昌标杆性项目NO.3开发公司背景对项目背景的整合，以获得作业目标成立于1995年，从事房地产开发长达17年逐步走向成熟急待步入品牌化发展东城区大建设名企名盘聚集项目立地条件优越易于树立品牌依托本项目的规范化运作，树立亨通项目品牌，短期使之

3、跻身许昌地产名企行列，并逐步完善企业中长期发展战略。NO.4三大任务目标对项目背景的整合，以获得作业目标根本任务——经济价值完成地上44955㎡物业产品及其他附属产品的快速去化核心任务：树立许昌商业地产开发标杆战略任务——品牌价值打造亨通品牌，跻身许昌地产名企本方案的重点在于探讨如何树立本项目的标杆形象以实现预期价值。。。背景分析市场分析项目定位物业产品建议营销策略及计划逻辑导图第二部分市场研判知己知彼NO.1过去一年许昌宏观经济通过对市场的研判，指导作业全年全市生产总值1588.67亿元，按可比价计算，比上年增长14.7%。全年CPI上涨4.8%，食

4、品类上涨12.8%，医疗保健和个人用品类上涨1.3%，居住类上涨5.7%，烟酒及用品类上涨6.6%。全年全市地方一般预算收入74.17亿元，比上年增长29.1%。分级看，市本级（含东城区、经济开发区）完成22.33亿元，增长29.6%全年全市社会消费品零售总额414.9亿元，比上年增长18.8%。分城乡看，城镇市场零售额310.1亿元，乡村市场零售额104.8亿元，分别比上年增长19%和18.1%。分行业看，批发和零售贸易业零售额341.2亿元，增长18.8%；住宿和餐饮业零售额73.7亿元，比上年增长18.6%。全年全市地方一般预算收入74.17亿元

5、，比上年增长29.1%。分级看，市本级（含东城区、经济开发区）完成22.33亿元，增长29.6%城镇居民人均可支配收入17503元，实际增长9.8%；城镇居民人均消费支出12390元，实际增长9.7%。年末金融机构人民币各项存款余额971.94亿元，比上年末增加141.12亿元，增长17%，其中，城乡居民储蓄存款余额615.72亿元，比上年末增加72.29亿元，增长13.3%。过去一年经济数据表明：整体经济态势，仍保持平稳高速增长；居民收入和消费支出等增长较快；房地产市场外部经济环境良好。NO.22011年国家重点政策通过对市场的研判，指导作业2011

6、年1一月“国八条”出台，确立基调，明确调控措施：控价格、强保障、严问责、扩范围，确定了全年房地产调控基调，同时也拉开了全国范围严格控制房地产行业的序幕。地方政府细则跟进：通过限购、限贷、房价、税费等一系列措施对地产市场进行调控货币环境全面收紧，影响房地产供需双方：货币环境的收紧，使绝大多数开发企业陷入融资困难的窘境，不仅没有足够的资金拿地，连存量项目的运营都捉襟见肘，无形中加大销售回款的压力；屡次加息以及取消首套购房优惠利率，甚至个别银行要求在基准利率基础上上调首套购房利率，大幅加大了购房成本，使已被限购政策甄选一轮的购房者不得不望而却步中央经济工作会

7、议，确立未来调控方向不动摇：继续通过控制商品房、强化保障房，促成房地产双轨制的健康发展道路；房地产调控目标升级为“促进房价合理回归”；从“调结构”角度落实房地产调控系列宏观调控导致2011年起，地产市场冬天的来临NO.32011年许昌地产市场通过对市场的研判，指导作业全年全市房地产开发投资94.39亿元，比上年增长32.8%，其中，住宅投资79.27亿元，增长46.1%。90平方米及以下住宅投资19.93亿元，占商品住宅投资的比重为25.1%，比上年同期提高10.8个百分点。全市开发房屋施工面积845.19万平方米，比上年增长22.0%。其中，住宅施工

8、面积721.9万平方米，增长24.6%，90平方米及以下住房施工面积149.7万平方米，增长2