房地产新形势及应对策略研究房地产市场论文

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1、房地产新形势及应对策略研究房地产市场论文一、房地产企业而临前所未有的挑战a2010年以來，国家针对房地产市场实施了三轮调控。通过打击囤地、预售资金监管、融资监管等措施，促进开发金业增加市场供应；通过限贷、限购、限外等措施，打压市场的投资、投机需求。房产税试点工作的宣传、准备，加大了市场的观望气氛，市场成交量急剧萎缩，行业发展景气不容乐观。（一）融资渠道收缩，企业资金链面临考验国家加强了対房地产企业融资渠道的监管，开发企业融资闲难。首先，资本市场融资、企业重组基木无望。不管是IPO,或是增发，鲜有成功的案例。

2、2009年11月25日，证监会表示，房地产企业重组已暂停，2010年尚无一例房企重组中请通过。其次，房地产信托叫停，融资渠道继续收缩。虽然2009年以來房地产信托増长迅速，前十月信托产品高达1500亿元，但仍无法满足盂求。而近期相关机构已经叫停房地产信托，开发企业融资形势更加严峻。最后，面对热钱涌动，国家加强了対境外资金的监管，明确了境外机构、个人的限购措施，进一步压缩了市场上的需求，企业吸收外资也受到影响。（二）金融坏境持续紧缩，宏观环境不明朗在通胀压力高涨之F,2010年10月20H,央行年内首次上调金

3、融机构人民币存贷款某准利率0.25个百分点，11刀19U,央行上调存款准备金率0.5个百分点，月.距上次上调仅隔9天。12月26口，央行迫不及待地宣布再次上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点。与此同时，央行也积极采用市场操作，回收流动性。加息、提高存款准备金率,一方面改变了消费者对市场的预期，部分消费者将推迟购房计划；另一方面，增加了开发企业的融资成本。在成交卜滑的背景之卜融资成本的持续上升，将影响开发企业未來资金链的安全性。(%1)住宅市场而临调整，企业单一经营风险加人一方面，多层次住房保障建

4、设的推进，加剧住宅市场的竟争。未來的住房体系将是通过经济适用住房、廉租住房、限价住房和公共租赁住房的建设，满足中低端客户及过渡住房群体的需求，商品住房满足中高等收入及以上客户需求，这样必将带來商品住房市场竞争的加剧；另一方面，2010年的三轮调控肓指高房价，房地产市场调控越加频繁，对房价的快速上涨打压力度不断增加。从打击囤地，到限贷限购，表明了政府的调控决心，耒来政策环境依然从紧，商品住宅市场的调整不可避免。二、房地产企业的发展机遇(-)流动性过剩决定房地产投资需求旺盛近期国内高涨的通胀压力主要是货币超发造

5、成的。截止2010年10刀，我国M2为69.98万亿人民币，保守估计年底M2为70万亿，国内主产总值达到30万亿，我国经济的货币化率(M2/GDP)为230%左右，远超世界平均货币化率100%水平。显然，我国货币发行量相对GDP总量已经过剩。在流动性货币过剩严重及物价全面性上升的预期之下，会提高商站房投资者的买房信心，将视作规避通货膨胀风险的基木措施，房地产投资需求将上升。(%1)二三线城市城镇化建设方兴未艾“十二五''期间将是国内二三线城市快速发展的时期。我国2009年的城镇化率为46.6%,正处于城镇化

6、快速发展阶段，按近几年全国年均增加().9%计算，距70%的城镇化率仍有20多年的发展空间。其中，北京、上海、广州、深圳等城市的城镇化率都达到了75%以上，而二、三线城市、中西部城市的城镇化率大多在35%-50%之间。按人均居住面积30平方米计算，城镇化每年增加0.9%,将新增4.6亿平方米的住房需求。布局二三线城市有三方而好处。首先，二三线城市竞争较小，目前一线城市土地市场竞争激烈，优质地块越来越稀缺，溢价率越来越高，而二三线城市则更易获取价廉质优的土地；具次，二三线城市政策风险较小，从国家政策调控对象上

7、看，“房价上涨过快”的城市往往是一线城市及部分二线城市，多数二三线城市并不在政策调控范围Z内，政策影响较小；最后，二三线城市地方优惠政策多，能帮助企业解决资金和拿地的难题。(%1)保障住房市场潜力巨大我国推进住房保障一直发展缓慢。究其原因，一方面在土地财政的背最Z下，多数地方政府在保障住房方面投入不足；另一方面，保障住房市场利润较低，在商品房市场暴利情况Z下，多数开发企业缺乏积极性。随着国家房地产市场发展方向的明确，对保障住房、商品房定位的清晰化，保障住房的建设正逐步提速。2010年保障住房建设指标是完成5

8、80万套，2011-2012年或再增1300万套，以每套60平方米计算，平均每年新增保障住房面积为3.6亿平方米。在加人保障住房建设力度的同时，中央政府也开始增加对保障住房建设的资金支持。除了土地出让净收益的10%外，还包含地方公积金增值收益、困难地区屮央财政的补贴以及地方财政的机动财力，并通过贷款贴息的方式引导开发企业参与建设保障住房。因此,保障住房市场并非无利可图，或为开发金业带來新的增长点。（四）商业地产前