房地产开发项目风险管理探析

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1、房地产开发项目风险管理探析摘要：房地产业作为我国市场经济的重要组成部分，作为一种高附加值的综合性产业，同时它又是一种高风险、高效益的产业，具有许多不确定性。而正是这些不确定性却又对房地产项B开发的成败起着决定性的作用，因此要避免房地产开发风险，就需要在项目实施过程的各个阶段进行风险管理，将风险控制在最低限度，提高开发经济效益。风险管理实质上是一个降低风险负面影响的决策过程，该决策过程包括识别、估计与评价、处理及后评价几个阶段。通过房地产开发项目的风险管理及措施控制，提高企业运营效率，避免风险损失，是房地产企业健康发展的必山Z路。关键词：房地产项冃风险管理控制屮图分类号：

2、F293.33文献标识码：A文章编号：一、项目风险管理概述现代风险管理一般山三个阶段组成:在识别、估计和评价了风险Z后,就应考虑如何有效地控制和处理风险，即选择应采取的各种避免损失和控制损失的対策，分析各対策的成本及后果，各施工企业根据自身的经济状况及风险管理的总方针和特定目标，确定各种对策的最佳组合，达到以最小费用开支获得最人安全效果的目的。风险控制对策是指处置风险和避免或减少损失所釆取的各种措施和手段，这种处理技术的主要特征是力图避免或减少涉及风险各方所面临的风险及莫影响，即通过回避风险、损失控制、非保险转移等手段，消除或抑制风险因素，防止风险事件发生，尽可能地将风

3、险损失减少到最低限度,一般在损失发生前实施。回避风险系指直接避免能导致风险的事项和活动，以消除可能发生的损失。二、项目风险管理控制对策(-)风险回避风险冋避主要是指中断风险源,使其不致发生或遏制其发展•当项目风险潜在威胁发生可能性太大，不利后果也太严重，又无其它策略可用时，主动放弃项目或改变项目目标与行动方案，从而避免风险的一种策略。如果通过风险评价发现项目的实施将面临巨大的威胁,项目管理班子又没有别的办法控制风险，甚至保险公司亦认为风险太大拒绝承保，这时就应当考虑放弃项目的实施，避免巨大的人员伤亡和巨大的财产损失。它包括两种方式:先期回避和中途放弃。这两种方式都是基于

4、承担或继续承担风险的成本将大大超过回避的可能费用这样一种认识。前者如拒绝承担某高风险项目，即避免了这个高风险项目可能导致的损失。后者如原先承担某项目，中途中止合同。通过回避来消除风险的做法并不常见。一般來说，最适宜采用冋避技术的有两种情况。第一,某种特定风险所致的损失频率和损失幅度相当高;第二，应用其它风险管理技术所需成本也超过其产牛的效益。回避风险是管理和控制风险的一种有效的、普遍应用的方法。通过回避风险，将从根本上排除风险来源和风险因素，从而避免可能产生的潜在损失和不确定性。直接冋避某种风险是处置该风险的最简单易行的办法,也是最具彻底性和经济性。（-）损失控制损失控

5、制是在愿意承担风险前提下采取各种措施，减少损失频率，降低损失严重程度的控制技术。虽然损失控制和回避风险都是以风险单位为处理对象，而非以财务手段（如设立基金）来消纳损失，但损失控制是耍积极改善风险单位的特性使Z能被接受,而不是如回避风险那样消极地放弃或中止。损失控制包括两个方面的工作：减少损失发生的机会即损失预防和降低损失的严重性即遏制损失加剧，设法使损失最小化。损失预防是一种事前的、积极的风险控制技术，即采用各种措施努力消除造成风险的一切原因，以达到减少损失发生次数或是损失不发生的S的。在签订施工合同时，业主要求承包商出具各种保函就是为了防止承包商不履约或履约不力，而承

6、包商要求在合同条款中赋予其索赔权利也是为了防止业主违约或发生种种不测事件。损失减少是指在风险损失己经不可避免地发生的情况下，通过种种措施以遏制损失继续恶化或局限其扩展范围使其不再蔓延或扩展，也就是一种事后的风险控制技术,它试图通过一系列措施來降低损失的严重程度,使发生损失的影响减到最小。（三）风险自留风险自留是指既不回避也不转移风险，而自行承担风险即损失发生后的直接财务后果。口留风险是处理风险的最普通的方法。这种手段有时是无意识的，即当初并不曾有意识地采取某种有效措施，以致最后只好由自己承受。但有时也可以是主动的，即经营者有意识、有计划地将若干风险主动留给自己。这种情况

7、下，风险承受人通常己经做好了处理风险的准备。这种无意识或低估将风险及潜在损失承担下来的情形称为被动自留。冇意识、冇计划的风险自留则称为主动自留。被动自留风险基本上是风险评估不力或疏忽人意的产物，它必然会对风险处理者产生不利的影响，因此必须避免被动自留风险。作为一类风险财务技术的风险自留，主要是指主动自留风险。风险自留在一些情况下是唯一可能的对策。有时企业不能预防损失,回避又不可能，且没有转移的可能性，企业别无选择，只能自留风险。但是如果自留风险并非唯一可能的对策时，风险管理人应该认真分析研究，制定最佳决策。（四）工程保险我国対项冃实施过程