实战营销策划案例

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1、实战营销策划案例大型商业地产项n顶级策划模式FIP宏策划模式5F商业项目前期策划商业项目前期策划一、市场调研分析1、宏观市场分析2、区域市场分析3、客户分析4、消费者分析5、竞争对手分析6、SWOT分析7、未来商业预测分析二、定位分析1、战略性总体定位2、商业定位三、规划设计建议1、市场依据2、规划设计理念3、市场总体形象4、规划概念设计5、环境景观概念设计6、建筑产品概念设计四、业态组合规划五、经济分析1、指标预算2、分析评估FIP宏策划第一步商业项目市场研究分析一、宏观市场分析1、行业环境2、城市规划3、政策法规4、宏观环境二、区域市场分析1、本

2、市商业环境2、区域商业环境3、商圈分析（城市发展状况、商业环境、商业格局、商圈范围）三、客户分析1、经营范帼分析2、投资动向分析3、经营状况分析4、客户需求分析四、消费者分析1、消费结构研究2、消费水平研究五、竞争对手分析1、竞争对手情况2、竞争项口情况六、未来商业预测分析略七、SWOT分析热，像火一般的热。中国房地产在经历市场洗牌的阵痛后，投资者纷纷撤换赢利轨道，从住宅的直销模式快速转向商业地产的“传销”经营，并在极短的时间内实现商业地产在中国房地产界的跨越，从商业地产的萌芽期直接制造了商业地产的发高潮期，我们不禁惊讶，屮国商业地产大盘时代己经來临

3、。然而，和对于住宅，商业地产的操作绝对不是简单的直销，它对投资商的要求更在于资金、人才及经验。需要发展商具冇高度的商业第三性，重视专业技能和科学的态度，及对待投资招商的谨慎。此外，专业化公司在商业设施的开如，比住宅开发过程中具冇更重析作用。大型综合商业中・1・产评估、资源整合、主力店招商以及介入最后管理实施，对于商业地产的成功开发至关重要，这些系统性的工作必须请专业公司协助完成。F1P就是这样一支在商业地产有着极其专业研究及丰富实操经验的操作团队，为发展商提供国际先进的商业服务。一、市场调研分析影响商业项II成功的因索很多，如市民的收入水平、消费水平

4、与消费结构、商圈半径、新I口商业格局、商业贸易的繁荣程度及其影响力、商场物业所处区域（或商业圈）的商业环境,竞争对手的实力与策略等。因此在操作商业地产项目时，商业市场研究成了商业地产项目成败的桥头堡工作任务：通过对项H环境的综合考察和市场调研分析，以项冃为核心，针对当前的经济环境、本市商业地产市场的供求状况、项Id所在区域同类商业物业的现状、经营商家的承租行为进行调研分析；再结合项目进行SWOT分析，以上述调查资料基础，対项目进行准确的市场定位,和项冃价值发现分析，捕捉赢利的机会。并把开发理念，转化成项冃持续品牌战略，指导项目的总体规划设计，对项目进

5、行定价模拟和投入产出分析，并就规避凤险进行策略提示，同时对项目开发节奏提出盐业意见，使项目投资迈出成功的第一步。主要内容:1、项目定向市场调查研究工作2、项目整体开发战略的制定工作3、项目产品开发总体策略报告工作目的:1、深度把握项冃所在区域的环球产，洞悉项目商业机会；2、以未來界定现在的宏策划模式，赋予项目独一无二、个性化的主题概念，与同区域内其他项目形成卖点落差，提炼项目的核心吸引力；3、细化项冃的市场定位，塑造项目的真止差异化，塑造项目耀眼的特色性质4、通过专业运作及战略联盟商家的实际需求，界定项口的战略定位，领跑同行业内商业市场，成为同区域商

6、圈的新商业革命引擎。工作内容：工作一：市场调研报告通过对本市商业物业市场总体的供求情况和项口的区域性供求情况的调查及对特定FI标群体的调查，了解冃标商家的分布及消费心理、消费特征，整合地分析、判断本市商川物业市场未来3-5年内的趋势走向，从而为项口的市场定位、开发策略及项目规划等提供依据和指导性意见。工作二：项II整体开发战略的规划制定项口整体开发报告是在缜密的市场调查和分析研究的前提下，展开战略的基础思考及深度思考，具体对发战略思想、产品整体开发步骤等方面进行综合性的研究，并就上述主要内容做出初步判断，确立未來项目开发特点与进程的行动计划以在未來的

7、地块开发、招商、经营中有计划地执行。从而为项目的开发制定一•套整体发决策和计划方案:1、项目整体开发目标2、项目整体开发战略3、项目开发节奏的控制：分阶段开发战略4、项目目标商家总体分析5、项冃总体战略定位分析6、项F1整体竞争策略考虑7、项目核心竞争优势的构筑8、项目年度发展策略・2・【调研分析策略】（一）FIP“宏策划”市场调研策略研究1、市场调研步骤第一步：界定问题第二步：寻求解决问题的方法笫三步：制定调研方案第四步：进入现场或收集数据笫五步：整理和分析数据笫六步：准备及呈送调研报告2、市场调研分类研究市场调研按以识别问题为目的和以解决问题为目

8、的两个标准分类；⑴以识别问题为H的的调研冇助于确认潜在的可能发生的问题；①市场潜力一一攀升、下降；②市场分额