华联商厦有限责任公司华联商厦改、扩建项目可行性报告

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1、蚌埠华联商厦改、扩建的可行性报告木报告以一次规划、分期实施方案的经济分析一、项目主体简介：专案主体：蚌埠华联商厦有限责任公司（以下简称公司），目前是一个由中国江苏国际经济技术合作公司（以下简称中江公司）占63%股权；蚌埠市城市投资控股公司（以下简称城投）占33.3%股权；徽商银行蚌埠分行（以下简称商行）占3.7%股权的一个合作公司。注册资本3686万元人民币，成立于1997年12月31Ho现经蚌埠市政府2007年9月24日专题会议纪要批准，历时二年，在市政府规划局的指导下，对周边破旧不堪的老华联、南侧占道的医药大厦及北侧的棚户区，一次性整体实施改、扩建。（详见规划图）列入旧城“棚户

2、区”改造的重点项冃，并整体享受“棚户区”改造的全部优惠政策。公司地址：蚌埠市国强路298号法定代表人：王维和联系电话：0552-2041238（注:企业营业执照、税务登记证、企业代码证、开发资质证书等附后）二、项目概况：2.1、项冃地理位置：本项冃地处蚌埠市凤阳路与国强路的交叉路口，原蚌埠华联商厦原址，国强路298号。蚌埠火车站广场西北角，旧城中心，周边居住人口密集。2.2、该项冃地块现状:图一：该地块原规划图2.3、原设计规划（只限于华联商厦原建筑用地的基础上）裙楼6层用于商业用房，主楼24层，为四星级宾馆用房。具体经济技术指标（不含建设面积）:建筑用地面积：6472M2；总建筑

3、面积：43360M1道路广场面积：1950M2；原已建成22210M2的商业用房。建筑占地面积：4051M2；容积率：6.7；绿化面积（含屋顶面积）：620M2；2.4.现要求变更后的规划设计方案（改造老华联、医药大楼后一并改造棚户区的改、扩建规划设计）:・洛»EB»»當图五、五层屋顶平面图图六、二号住宅楼层套型平面图1号楼：原医药大厦因规划让路，必须拆除后，建在医药大厦后面的院内。裙楼四层与原大楼裙楼紧连，上部分别为21层的住宅公寓。2号楼：裙楼以上在原设计的宾馆基础上改建成住宅公寓，现已具备首先施工条件。3号楼：需待华联北侧的棚户区拆迁后，同样在商业裙楼以上建部分住宅楼。这样，

4、既满足了城市规划道路拓宽的需要，又增加土地的实际使用率。2.5、具体经济技术指标：2.4.K需拆迁9120M2的商业办公面积;7218M2的居民住宅面积;2.5.2、总规划用地面积:15786.8M2；规划建筑面积:114447.5m2；商业面积34498.21M〈不含地下层11836.36M2）；62146.71M?住宅面积，其他5966.18M2建筑密度65.67%；容积率6.5；绿化覆盖率：34.15%（综合）。三、改、扩建的原因：在市规划局城建办的指导下，经我公司多次委托相关投资机构，和市场策划公司及房地产公司调研论证，他们一致认为：位于蚌埠市的黄金地段，老商业中心，又是城

5、市最最重要的“窗口”，必须加大改造力度，项目定性为以城市改造，棚户区翻建为冃的，适当扩大商业面积，增加部分居民住宅，提高工地折旧率，减少改、扩建成本。3.1、原规划由于十年来形势起了翻天覆地的变化，仅火车站周边方圆300米范围内，就林立了大小不一的十几个宾馆、招待所，都因客源不足，难以经营，宏发倒闭数年。加上近年国家对星级宾馆建设的周边环境等硬件要求越来越高，一致认为原址现已不适宜再建星级宾馆了。3.2、该项冃地处蚌埠火车站对面，本是蚌埠市形象的大门，“烂尾楼”工程一拖十三年，严重影响市容，实不忍心目睹惨状。急待整治，符合市政府的要求，有利于两站间新商业圈的组成，有利于火车站周边商

6、贸经济发展。3.3、该项目宾馆部分原是高层建筑，大量的资金投入了基础，仅桩基、地下室局部负二层耗资近2000万元，如不进行充分利用，造成投入浪费，企业经营成本始终降不下来，将长期处于亏损，投资冋收更无从可谈。3.4、商场周边消防通道不能畅通，潜在消防隐患危险之极。3.5、蚌埠医药公司原大楼90%占用规划道路红线，形成交通要道口的瓶颈,人行道不退，行人在机动车道上行走，存在交通隐患，同时，凤阳路拓宽，就因此段始终不能按规划到位，有损城市形象。3.6、由于原规划事隔至今已过十五年，商业的经营模式和人们对购物环境的要求越來越高，原设计商业用房受原土地面积限制，不适应现代商业的需要。3.7

7、随着蚌埠市房地产市场的刚性需求，近半商品房的销售价格已在2002年的基础上翻了一番，本项冃止值改、扩建的较好时期。为此，我公司改、扩建的整体方案为：1）、将规划内的新、老华联和医药大厦及北侧棚户区居民住宅全部拆除。2）、对新华联设计的宾馆部分的高楼基础和商场保留仅作调整。在现华联北侧棚户区改造和扩建地上重点扩建四层商场（约15000M2）；商场上部建（约17000M2）部分住宅楼。3）、首先满足凤阳西路规划拓宽退让红线的要求。4）、适当增加商场面积，延长凤阳西路的临街