大渡口区情况分析

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1、1总论1.1项目背景(1)项口名称世纪汇通购物中心该项目为一个购物中心,购物中心(ShoppingCenter/ShoppingMall)是指多种零售店铺，服务设施集中在由企业有计划地开发，管理，运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。该项目位于大渡】」区的诗情路，拥有东海诗情广场、巴国城红狮公园、浪漫爱情公园、运动公园四大公园环抱，坐拥便利的交通情况以及配套设施。(2)承办单位概况(3)可行性研究报告编制理由可行性研究在建设项目投资决策前对有关建设方案、技术方案或生

2、产经营方案进行的技术经济论证，分析项口的必要性、可行性和合理性。本项目的可行性一样报告，是根据有关部门政策规划，依照金辉集团融侨长江(重庆)房地产有限公司的委托书、文件以及相应的法律、法规编制而成。在广泛调杳的基础上，综合论证了木项目在工程项目上是否先进、使用、可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，为决策投资提供依据和基础资料。(4)项口提出的理由大渡】」区作为重庆“主城西进”战略规划的两个“纯主城区”2—，是重庆市丁二个组团Z-,更是重庆市规划的“六大商圈”Z-O另外，大渡口区交通便利，是

3、目而主城塞车率最低的地方，从渝中区开车到大渡口25分钟，从机场到大渡口35分钟，从沙坪坝三峡广场到大渡口15分钟。大渡口积极建设交通为其发展打通经脉，越来越多的人开始在这里聚集。重钢搬出大渡口Z后，大渡口房地产行业迎来了新的契机，第六商圈是大渡口体现其作为重庆主城核心区的城市功能的重要载体。但是目前大渡口区整体商业格局尚未形成，消费外流严重。这就给商家提供了大量的机遇，并且客观存在巨大的消费回流空间。针对这一情况,我们提出了这项目一大渡】」区的一个集购物、娱乐、餐饮为一体的大型购物屮心。1.2项

4、目概况(1)拟建地点大渡口区大渡口组团A分区A23・")5、A25・")6、A25-ly06地块，地块位于大渡口区诗情路、华园路以及迎宾大道的交接处，紧邻重庆市九龙坡区二朗医院。(2)建设规模和目标该项门所在地块总面积119287m2,建设用地面积119287H12,规划建筑面积348318m2,容积率W2.92。由于该项冃地块面积较大，所以项目拟建为一个大型的购物屮心，该购物屮心集购物、餐饮、娱乐为一体，将引进大型的商场、、超市、电影院、KTV、以及众多的美食。为大渡口区的人民提供一个休闲娱乐

5、的天堂，提高人们的生活质量。世纪汇通购物中心将分为两个部分：大型购物广场、餐饮及娱乐区。所以整个购物屮心将由2个主体部分组成，每一部分为一栋4层高的大楼,两栋大楼中间用空中走廊连接。(3)主要建设条件(4)主要技术经济指标盈利能力分析。投资收益率，反映投资的收益能力。投资回收期，项门的净收益抵偿全部投资所需要的时间。是反映项H投资回收能力的主耍静态评价指标。净现值，用于判断项目可不可行的一项重要指标。内部收益率，用于反映未回收资金的盈利能力。偿债能力分析。主要进行偿债备付率分析，衡量企业的偿债能

6、力。进行项口的不确定性分析，主要是风险分析和盈亏平衡分析，用于判断项目对不确定因素的抵抗能力。1.3问题与建议1.3.1问题1、本项口周围并没有完全地发展起来，有一部分的楼盘述在建设当屮，另外也有一片区域还在规划的阶段，所以周围的绿化等方面并不是太好，再加上周围有一些石材批发商铺，车流量较大，导致该区域的灰尘较大、同时乂有一点噪咅的影响。所以周围情况有待改善。2、项目地块与九宫庙商圈以及巴国城等商业地段的距离都不算太远，并且其他商圈的发展已经较为成熟，已经形成了一定的品牌效应，他们对本项口来说是

7、一个强势的竞争对手。1.3.2建议1、项目应该打造吸引人的环境以及外观，改善周围的绿化水平，给人们提供一种良好的消费坏境，刺激人们的消费欲望。2、项口应主打小高端的商铺，由于在整个重庆市来看，大渡口区的经济并不算名列前茅，所以我们应该根据区域的消费能力来确定整个购物屮心的档次，档次不能定得过高，但要区别于一般的商场，走综合性的路线。3、提高宣传力度，重点宣传该购物中心的综合性、便利性。做好招商引资工作,力争吸引沃尔玛，重百等国内外著名超市入驻；并且做好周边的金融设施的配套安排。3、建设规模与项目

8、开发条件3.1推荐建设规模方案（结构形式、建筑面积、使用功能）3、建设规模与项目开发条件3.1推荐建设规模方案（结构形式、建筑面积、使用功能）•建筑面积分配方案：建筑面积项目所在地块总面积119287m2,建设用地面积119287m2,建筑而积285000m2,容积率W2.92。拟建2幢4层的大楼，组成整个购物屮心的商业主体，总建筑面积为250000m2,2幢大楼中的一幢是购物天地，将主要为大型的百货商场以及大型的超市，另一幢为休闲、娱乐天地，主要是犬型电影院、KTV、主题餐厅等。两幢大楼之间将