别墅园可行性研究报告

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1、目录项目概况…•………”4（-）项目名称一—m…™…4（二）项目地理位置•…•…映4（三）项目占地面积—4（四）项目现状™“•………………….••………•……••……•….…•…“••••••4氏五）项目周边环境—…二、政策及市场环境分析<-）政策分析……………••…・…•・………—“5f二）国内房地产市场分折一ft（三）广西房地产市场分析一7C五）仙葫开发区市场分析10三、市场定位一—11（一）项目定位・11《二》消费群体定位…………•・1213（三）价格定位四.市场及竞争分析一…“14（一》市场分析—…••………—"4C-）竟争瘠分析•••17（三）项目核心竞争力

2、分析19五.项目理念构想—19（一）项目地块的情况介绍~19（二〉项目的开发理念20（三）项目的规划布局及形哲特征—21（四）项目的交通纽织和停车设碗—21（五）项冃的景观设计及人文环境构筑・・21（六）活动场地及兗往空间••…宀……忌“•….“…VW”……•…・・21（七〉公共设筋的设置情况••…——22（八）规划设计的经济技术指标…・"・"22（九）单体设计情况22（十）健康住宅的技术措施茨23四.消费者分析消费结构分析（二〉消费需求分析吃3（三）消费者心理分析“…………*24戈胁CT）（一〉优势CS）-25（二〉劣势:

3、……•…….…2728七.SWOT分析-25八、邕江湾项目财务指标预测（-）项目投资额估算……一—•—••…，29<-）项目销售收入、成本估算—29«三）项目资金来源…••……………….…七0（四）项目现金净流量测—31（五、财务风险分析・31九.资金筹措及贷款使用计划•…•……—••・••一•….3334十、结论一、项目概况（一）项目名称'曲江湾别堂园•f二）项目地理位置项目位于南宁市东南方向的南宁市后花园之称的南宁市仙葫经济开发区内的西区范围。项目地块呈长方报条状分布.由西北方向向东南延伸，长650米.宽为160米。西南面紧沿槻江江边，东北面靠南蒲大道的二级公路.

4、南宁市仙葫经济开发区成立于1994年，于2002年初南宁市规划为经济开发•••/•./•••:¥••••、./区的一区三园，封闭式管理，仙葫经挤开发区升格为国家经济开发区-仙萌经济开发区规划总面积为18平方公里,分为东、南、西三个功能区进行开发…东区为大学园区和休闲度假城,面积为9平方公里°南区即仙葫半岛为新县区，通过邕江大桥与县城新区连为一体.面积为3・5平方公里.是县城新区主体，以发展金融「尚贸、娱乐等第三产业为主。西区为商住区.面积为6.5平方公里，其接南宁市凤岭新区.距离南宁市区仅6公里.南宁至北海、柳州、百色三条高速公司交汇于此。区内有湘桂线上的邕宁火车站和

5、舸柳高速公賂出入口■还有下吨级船队可直达粤、港、澳,是太西南最大的出海交通枢纽，交通非常发达。仙葫经济开区有南宁市后花园之称，被邕江环绕着.依山傍水，风景秀丽,•f••••••••••••J•••〉•••••••••••它将开发为离新科技产业、教育.仓储业.房地产业、度假业为主的狷宁市卫星城。（三）项目占地面积；孫江湾别墅园项目总占地160亩。（四〉项目现状（1）仙葫项目用地为待开发的生地・约2/3的地块为土山'最高土山绝对标髙为92.83米.高出南蒲大道约21米（南蒲大道绝对标髙为71.83米人约1/3地块为低洼地和少部分为水田・，低于南蒲大道釣3米。（2）地块沿江

6、水位情况：1937年最离水位绝对标窩为74.3米，枯水期水位为59米。（3）项目地块外围情况;西濒淸澈的邕曲对岸堤规划中的吐界公园；东临城市道路（南滴大道人对面是茂密的森林保护区；北龛已经规划的城市绿化花园；南接即将竣工的大型娛乐美食城.（五）项目周边环境（1〉社会服务体系已形成：已有较高水平的东方外国语学校，农贸配套市如超市、商场、医院正在筹备建设°派出所已设立G（2）招商工作成果显著’已引建项目152个，开发面积超过万亩以上，协议引入资金46亿.实际已投入13.9亿。（3）别墅项目蓄势待发.规划起点高，.建设规模大，开发上档次°目前已动工的有，龙觎花园.枫丹丽舍，

7、丽水湾180亩，海田地产500W.土佳房地产!90亩！房产总公司500亩“（4）大学城的招商取得显著的成绩.由于现有大学院枝大多地处闹市.地盘^＜大，规模难以拓展，迫切在市外寻求发展空间.可以通过宣换土地方式搬迁或升为大学.同时.中国入世后，高筹教商投资将成为对外投资的殖点领域，目前已落实广西财专、广西医科大学•广西师范学院等院校的建设事宜「广西師范学院1000亩地已经开始报建工作.二、政策及市场环境分析（一）政策分析K国家政策分析央行岀台《关于进一步加强地产信贷业务管理的通知》（又称121号文）提髙购买第二套以上住房首付款比例；上调高档房和第二套房