东海岸营销推广策划报告72

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1、东海岸营销推广策划报告目录一、市场四、营销推广-）总体策略、2001分析及项目分（一）1（二）2年度深圳房地产概阶段性推广策略、盐田区房地市场分1、阶段推广图示（二）沙2、开盘时机圈定1、沙3、销售期划分2、沙头角片区的楼盘的共性4、宣传推广费总预算3、沙头角片区楼盘情况（三）阶段性推广详细方案（三）本片区与周边片区的互动分析2、(3、4、5、6、造市一前期准备阶段四）典预约登记阶段五）项目开盘强销阶段项案例分及周边配1!六）尾盘阶段开盘策略SWOT分一）销售准备费用估计及主要媒体投放计划、用1、住宅部分五、价格策略2、商场部分

2、（一）销售均价预测（二）客户定位1、均价产生所考虑的因素客户群1、主力2、市场均价预期一豪斯指数性价比法2、争取的目标客户群体3、均价调整(三)推广定位4、具体预测1、市场战略（二）价格表的制定2、推广主题1、价格表的制定依据项目包装2、模拟价格表1、项目理念包装（三）付款方式和折扣2心理形象包装（四）阶段性价格策略3、项目建筑设计建议4、卖场包装及接待中心布置六、销售合同草案5、物业管理包装建议6、VI包装推广方案一、市场分析及项目分析（一）市场总体走势1、2001年度深圳房地产概况1）深圳市市场供给与消化情况至2001年第三

3、季度为止，全市共签订土地出让合同388宗，面积为940.99万平方米；全市商品房新开工面积为405.87万平方米，竣工面积为288.95万平方米；全市供销售商品房面积为381.76万平方米，同比增长7.59%,其中实现商品房外销30.1万平方米，同比增长5.54%；全市商品房空置面积达232.7平方米，同比减少28.42万平方米。深圳市的整个商品房市场发展良好，空置率在不断下降。2）深圳房地产价格情况2001年深圳市房地产价格总体走势平稳，其中，房价略有下降；房租、地价略有上升。从房价上看，住宅二级、三级市场的房价略有下降，办公

4、市场的房价呈上升趋势，商业市场的房价从基期到第三季度呈下降趋势，到第四季度房价与基期相比基本持平。2001年房价指数住宅二级市场三级市场基期100.0094.0073.00Q199.0092.0072.00Q298.2891.8471.51Q398.6992.2671.32Q498.8992.2571.59季度变化%0.20-0.010.38说明：深圳房价指数以2001年1月1日为基期，按100点对应房价6300元/平方米计算。结论：整个深圳住宅市场房价下降，办公用房价格变化不大；2001年被称为'‘深圳购房年”，商品房的开发量

5、与消化量，与同期相比有所增加，空置量在逐渐下降2、盐田区房地产市场分析1）区域基本概况盐田区位于深圳经济特区东部，距市屮心12公里，东起大鹏湾背仔角，南与香港新界山水相连，西连罗湖莲塘、北邻龙岗区。辖区面积72.36平方公里，约占深圳经济特区五分之一，下辖一镇两个街道，即沙头角镇，盐田街道和梅沙街道。区内总人口11.32万人，其中常住人口2.59万人，暂住人口&73万人。盐田区自然环境得天独厚，全区海岸线长19.5公里，是深圳、广东乃至全国海岸风光最优美的“黄金海岸”之一。从城市发展的规划来看：盐田区要求高起点规划，形成城市功能

6、明确，建筑风格鲜明的三大组团一盐田组团、沙头角组团、梅沙组团。其中沙头角以发展商贸、金融、出口加工业、高新技术产业为主，形成全区的商贸中心和出口加工业基地。2）盐出区住宅用地供给情况至2001年第三季度，从住宅用地的出让情况来看：特区内共出让土地100.99万平方米，其中盐田区的占31.87万平方米。而盐B区没有专业的商业地出让。办公3）盐田区近期房地产市场价格走势情况2001年二级市场三级市场基期67.0050.0069.00Q166.0051.0071.00Q266.4348.8871.46Q367.0948.4569.30

7、Q467.3049.1469.30季度变化%0.311.430.00说明：深圳房价指数以2001年1月1日为基期，按100点对应房价6300元/平方米计算盐山区二难住宅市场价格□住宅市场价格盐田区商业市场价格11600114001120011000108001060010400□商业市场价格分析:由此可见，2001年整个盐田区住宅市场价格均有逐渐上升的趋势。住宅部分上升幅度最大的在第一季度与第二、三季度之间；商业市场价格上升幅度最大的在第三季度与第四季度之间。也就是说住宅市场在第三季度是销售旺季，而商业部分在第四季度是销售最佳期

8、。（二）沙头角片区分析1、沙头角片区特点1）区域概况：沙头角保税区、盐田港保税区、福田保税区是深圳三大保税区，其中沙头角保税区是全国最早成立的保税区，其与华南最人的深水港——盐田港相接，货物通达世界各地，南面通过沙头口岸直通香港，西面穿梧桐山隧道与市中心相连，交