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1、中航五角场办公项目策划报告报告思路项目目标如何实现目标项目产品建议项目价格建议项目客源定位巴黎都市圈伦敦都市圈纽约都市圈五大湖都市圈长三角都市圈东京都市圈世界五大都市圈：世界创造财富最多的地方大都市圈融合：21世纪经济发展的主旋律战略定位是：以上海为龙头的亚太地区重要的国际门户、全球重要的现代服务业和先进制造业中心、具有较强国际竞争力的世界级城市群上海作为长三角城市群的龙头城市，为亚太地区贸易、经济、航运、金融等中心城市长三角●世界第六大都市圈宏观环境中国良好的经济环境刺激境内以及外资企业需求逐步放大宏观环境GDP增长幅度：——10年中
2、国经济增长保“８”成功——预计今后几年均将保持较高速增长，成为世界经济增长的引擎中国整体GDP走势保持高速增长办公市场需求更加多元化：——世界经济复苏，带动外资企业的办公需求增大——经济环境的复苏，也带动了企业扩张等加速世界经济复苏带动企业扩张住宅市场受到全面限制，写字楼、商业地产迎来新的机会宏观环境市场背景①：高通胀下2011年1月，全国CPI指数4.9，在10年10月以后，连续处于较高通胀水平；在09年信贷发放量9.6万亿元、10年7.5万亿元的巨量货币供应下，市场拥有巨量流动货币，虽然11年信贷规模将得到一定收紧，但是通胀普遍将滞
3、后于信贷政策，11-12年，市场将处于高通货膨胀下；高通胀下，市场巨额流动资金、外来热钱流往何处？市场背景②：住宅全面受限一、二线城市市场表现客源影响时间高端项目1、全面冰封，成交量处于零点2、维持原有价格，即使降价，也无人能买1、高端客源基本在上海拥有多套物业，受限购令完全限制2、高端投资客，无论外地、上海全部受限3、客源枯竭限购为高端项目销售的最大障碍，具体复苏时间，由限购令执行时间决定刚需项目1、小户型、刚性产品影响有限2、限制投资客的进场3、价格率先出现松动1、婚房、首次改善性等不受限制，但是会产生观望情绪2、投资客的退场3、对
4、于政策有短期消化周期类同于以往政策调控表现，观望周期约在3-6个月住宅全面受限，市场投资可能、投资价值低高通胀下，政策对于住宅的限制，2011年商业地产、办公将迎来新的机遇项目地块稀缺性价值地块价值纺织置业地块（商办）建面2.1万方楼板价15180上海城投地块（住宅）建面10.8万方楼板价10254中建地块（住宅）建面11.4万方楼板价32484城建（商办）建面1.8万方楼板价20435江湾地块（商办）建面9.1万方楼板价7424波司登地块（住宅）建面1.4万方楼板价7801文通钾盐（办公）建面3.4万方楼板价6059东方蓝海（商办）1
5、1.5万方楼板价8000（2008-2011年杨浦区所有出让的住宅、商办土地）地块名用途土地面积建筑面积容积率总价楼板价十七棉地块商办10,87021,74023300015180杨浦城建地块商办6,29418,88333858720435上海城投地块住宅108,091108,091111083310254中建地块住宅114,517114,517137200032484土地价格飙升、土地供应量少文通钾盐地块办公11,32833,9853205926059波司登地块住宅7,23714,4752112927801东方蓝海地块商办32,939
6、115,2893.5922328000外资江湾地块商办267,480909,4353.46751707424上海赣商地块商办25,88190,583.503.5714967893文通钾盐地块商住办11,26533,794.403318069412赣商地块（商办）建面2.6万方楼板价7893本案地块位置五角场核心价值圈内地块，充分挖掘项目地块稀缺性价值项目规模中等偏小，风险因素易被忽略地块指标占地面积净地面积17600m2小计17600m226亩规划用途商业金融 商业办公净地容积率4.0计容积率面积总可售建面70400m2住宅0m2商业7
7、0400m2规划限制建筑密度40%~50%，建筑控高50m虬江创智坊创智天地广场江湾体育中心国定路政通路国和路淞沪路政立路地铁十号线创智天地科技园项目地块位置国道路（规划道路）政高路（规划道路）项目规模中等偏小，但风险控制同样至关重要宏观经济环境优越，政策导向利好、五角场核心价值圈内稀缺地段，项目中小体量规模，所以控制项目风险，实现项目价值最优化是我们必须实现的目标！！项目市场定位项目产品定位城市副中心定位，拥有大量城市新兴高端客源持续支撑真如开发时间：2008年后功能定位：西北部居住聚集区后续开发体量：住宅354万方，商办230万徐家
8、汇开发时间：1990年后功能定位：综合服务型城市副中心后续开发体量：几乎为零世博—三林开发时间：2010年后功能定位：城市商务、会展、居住等综合功能区后续开发体量：—花木开发时间：2006年后功能定位：陆家
