碧桂园和雅居乐发展之路的异同

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1、碧桂园和雅居乐发展之路的异同文/阙东岳如果碧桂园不上市，恐怕国人都不会认识杨国强这个隐形富豪。当“中国首富”的光环在杨老板的头上炫目夺彩时，折射出的不仅仅是珠三角开发商的大气和过人胆略，更是在发展战略、开发模式、产品营造等等方面的独到之处。早在几年前，恒大地产、碧桂园、雅居乐、合生、富力地产，就被业内合称为“广东地产五虎”。他们得改革开放风气之先，从珠三角崛起，扎根广州，并经过十几年的精耕细作，终于成为全国房地产界的大鳄级开发商。其中，又以碧桂园和雅居乐两者的发展之路最为相似，但如果仔细比较，又可发现许多精彩的异同。 相似之处一：草根阶层崛起，家族企业碧桂园和雅居乐均起家于草根阶层。

2、1985年，陈卓贤和他四个兄弟从一个家具厂起家，由于经营有方，业务发展迅速，不久后开始开发家乡房地产，1997年，中山市雅居乐集团有限公司成立，从此一步一步做大。而碧桂园杨国强则是包工头出身，1992年，由于顺德碧桂园第一期销售情况一般，开发商三和房地产公司的一个股东准备退出，而当时主业还是建筑承包的杨国强毅然接盘，从此开始了碧桂园的辉煌。但虽然都是典型的家族企业，但雅居乐却较碧桂园更加不易——碧桂园实施的是杨国强家长式的“垂直管理”，而雅居乐采用的更像是“扁平式管理”——在家族中排名老二的陈卓林位居雅居乐集团主席，他的弟兄陈卓贤、陈卓雄、陈卓喜、陈卓南均为董事局成员，夫人陆倩芳女士

3、是集团的副总裁。熟悉他们的人都评价说，他们一家兄弟确实是一步步踏实走到今天的。而且由于他们的极度低调，以至广州地产界极少流传关于他们发家的传奇故事。  可以说，碧桂园和雅居乐不仅是企业的成功，更是个人和家族的成功——有人批评中国的家族企业往往能共患难，却难共富贵，相当部分家族企业在取得一定成功后，便出现利益矛盾冲突甚至解体。陈氏家族的雅居乐和杨国强的碧桂园却有着惊人的凝聚力（朱孟依家族的合生创展、珠江投资也一样），也有着与时俱进的经营理念，仅凭这一点，已足够使其在众多私营企业中脱颖而出。相似之处二：“农村包围城市”策略大放异彩  碧桂园和雅居乐都是“农村包围城市”的开发商典范。雅居乐

4、1992年开始涉足地产业，在中山相继开发的雅居乐花园、中山雍景园、雍逸廷、凯茵豪园、凯茵新城、傲云峰半山别墅不仅托起了中山房地产在香港的知名度，而且成为中山拥有绝对垄断势力的房产商。据说，最厉害的时候，雅居乐占据了中山房地产市场70％的份额，其中雍景园更是成为中山市第一个真正意义上的豪宅。但随后雅居乐即将重点向广州拓展，2002年开始，广州雅居乐花园、南湖半岛花园、南海雍景豪园、花都雍华廷四个超大型房地产项目全面启动。  杨国强亦是起家于顺德，1993年接手的顺德碧桂园，在经历了几成烂尾楼的危机，后凭借贵族学校的建立一举售罄之后，随即进军广州。从1999年起，广州碧桂园、华南碧桂园、

5、均安碧桂园、碧桂园凤凰城、半岛碧桂园以“一年一个碧桂园”的速度在珠三角拔地而起。  碧桂园和雅居乐都清晰的意识到了“农村包围城市”策略的重要性，从两者的发展史可以看出，在“农村”掘得第一桶金后，便迅速将重点转入中心城市。笔者认为，这充分体现了陈氏家族和杨国强精明精准的头脑和眼光，正所谓“英雄所见略同”——地方城市再大，也不足于承载企业的长远发展，只有中心城市才具有带动周边的辐射力，这不仅是企业成长的出路，而且是发展战略和眼光的较量，谁快半步，谁就会在新一轮的市场机遇中占得先机。相似之处三：大规模、低成本、高速度造城虽然碧桂园和雅居乐都进入了广州，但是并没有立刻在市中心圈地开发，都不约

6、而同采取了“郊区包围中心”的策略，其特点就是占地规模大、拿地成本低、高速度造城。碧桂园的住宅项目大多是郊区大盘，不少楼盘都以数千亩计，碧桂园凤凰城占地面积更是接近万亩（表1）。与此对应，碧桂园的“造城”速度也相当惊人——广州碧桂园可以一天之内在500亩土地上全线动工。广州碧桂园凤凰城开工时最多有一万多人同时在施工，从施工到开盘还仅仅不到一年的时间——如此速度，绝对是其它开发商不能相比的。    广州雅居乐花园是雅居乐进军广州开发的首个旗舰项目，2002年一次性开发了30万平方米，并在一年内全部消化，2003年国庆推出全新三期“欧洲故事”，再次体现了雅居乐地产超强的技术实力、研发能力与

7、营销能力。2004年广州雅居乐花园亦籍7.2亿的火爆销售业绩登上了竞争激烈的华南板块上半年的销售冠军宝座。    “郊区包围中心”策略的精明之处在于：其一，可以大规模并且是低成本的圈地，坐等土地升值（这也是合生创展发家的高招）；其二，可以大规模成片的开发，降低开发成本，同时“造城”也容易形成品牌效应，支持滚动开发；其三，物美价廉的房子可以大规模快速的销售，回收资金；凭借“低价、快速”的经营模式，碧桂园近年来获得了几何式增长。2004-2006年，碧桂园的营