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1、丽江旅游地产项目背景分析-旅游地产————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：2丽江旅游地产项目简介一、项目概述（1）、项目概况。该项目位于丽江市玉龙县白沙乡新善村与玉龙村交汇处，处于丽江市北区，玉龙雪山旅游区范围内，属丽江市控制开发区域，距市中心距离约为11公里。地块不处于丽江城市建设用地范围内，而属玉龙县村镇建设用地，用途为城镇混合住宅用地。项目土地证面积为695407.89平方米（约1043亩），土地出让年限70年，终止日期为2077年2月5日，土地用途30%为商业，70%
2、为住宅。容积率0.5，建筑密度20％，建筑限高7米，绿化率45％。（2）、项目初步规划及价格项目总体开发成本约人民币11.03亿元，建成后销售毛利润预计为人民币9.96亿元。如果酒店为自主营业，预计将另外增加投入建设装修费用约人民币1亿元。由于国内休闲度假的旅游地产开发刚刚起步，除三亚以外其他区域还没有系统开发，而丽江市每年的土地市场投放量也仅为1000亩左右(现由于土地储备减少，每年呈下降趋势)。因此本地块的开发进度以中长期开发持有为宜，先开发高端酒店、以提高其知名度，在此基础上开发适合国内外购买者的别墅及高档商业住宅及产权式公寓酒店。并建设完善的商业配套设施和高端的物业
3、管理系统，使购买者及旅游度假者享受到至尊与周到的服务。在项目的主题设计中，由130套的高端酒店别墅和1800套公寓(或联排别墅)构成，45%的绿地及自然湖泊与之呼应，整体区域内不超过0.5的低容积率和7米的限高，使得花园式和私密性风格障显突出。18在销售价格上，比照目前悦榕庄的二期价格和官房花园酒店的价格，考虑到近期房地产销售出现的迟滞现象，本着稳健的经营思路和让利于民的销售卖点，将高端酒店及别墅售价定在15000元/㎡，中端酒店及住宅为5888元/㎡，以优质优惠吸引投资者参与购买(随着项目的开发建设，市场土地投放量的减少，丽江休闲旅游的进一步升温，价格仍将持续上涨)。二、
4、项目所在地丽江简介（1）地理位置丽江地区位于青藏高原东南缘,横断山脉东部,滇西北中部，东经99°23′～101°31′之间,东西最大横距212.5公里,南北最大纵距213.5公里，地跨北纬25°59′～27°56′。处于云南省西北部，距昆明市527公里。东部及东北部与四川省攀枝花市和凉山州毗邻,西部与云南省怒江傈僳族自治州兰坪县及迪庆藏族自治州维西县接壤,西北部与迪庆州中甸县隔金沙汪相望,南部与大理白族自治州剑川、鹤庆、宾川三县及楚雄彝族自治州大姚、永仁两县相连或隔江相望。全区总面积2.06万平方公里,其中山地占总面积的92.3%,高原坝区占7.7%。人口密度为51人/平方
5、公里18，丽江地区地势西北高而东南低,流经全区的金沙江以及两岸拔地而起的属云岭山脉的老君山、玉龙山、绵绵山(俗称小凉山)三大山系,构成了丽江地区地形的基本经脉和骨架。金沙江似一条彩带,一头系着老君山,一头牵着小凉山,中间缠绕着玉龙雪山;"长江第一湾"又如同一个慈爱的母亲,怀里抱着的是丽江县,背上背着的是永胜县、宁蒗县和华坪县。从青藏高原奔腾南下的金沙江、澜沧江、怒江,在横断山脉的夹持之下,在滇西北境内形成了"三江并流"的举世奇观。可是,当金沙江到了丽江石鼓,突然改变了南流方向,来了个大转折,形成著名的万里长江第一湾,以势不可挡之力,闯虎跳、出爱门、奔三峡、入华中,浩浩荡荡流
6、入东海,成为发祥中华大地江南文明的母亲河。"江流到此成逆转,奔入中原壮大观。"这个实现了万里长江源流由南向东伟大转折的地方,就是今天的云南省丽江地区。气温全年12°C－19°C之间，丽江处低纬地区，海拔较高，地势北高南低，山川纵横交错，形成气候区域差异和一个地方的垂直差异明显，使全区兼有亚热、温、寒带三种气候。属暖温带高原山地气候，随海拔上升，依次有暖温带、温带、寒温带气候，山顶则是高山苔原带和终年积雪的雪山冰漠带，典型地体现出“一山分四季”和“立体气候”的特色。丽江年均降雨量为1000毫米左右，5~10月为雨季，来自印度洋及南海（太平洋）的暖湿气流，即吹送过来丰沛的水汽，
7、使境内湿度变大，云雨增多，降雨量占全年的85%以上，7、8两月特别集中；丽江日温差大、年温差小，长春无夏，春秋相连，一年四季都适于旅游观光。丽江是以世界遗产为依托的发展中的国际旅游城市；具有鲜明地方民族特色，融“山水田城”为一体的国家历史文化名城；丽江政治中心，滇西北重要的经济、文化、交通、信息中心。主要分为三个片区：大研中心城区：新团片区、玉龙县城片区。城市轴线纵轴为香格里大道，是城市的功能、空间、景观主轴，各个城市功能和功能中心均沿着香格里大道展开。纵轴向北与玉龙雪山风景名胜区相连，向南与玉龙县城片区相连。横轴
