於家计单位购屋决策之理论应用

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1、不確定狀況下實質選擇權於家計單位購屋決策之理論應用林左裕朝陽科技大學財務金融系所副教授朝陽科技大學財務金融系所碩士班硏究生曾建智和關鍵詞：購租屋決策(tenureselectiondecision)，遞延選擇權(timingoption)»不確定性(uncertainty)，實質選擇權(realoption)，二項式選擇權評價模式(binomialoptionpricingmodel)本硏究將實質選擇權的觀念應用到家計單位的購屋決策上，指出當未來的房價是一個不確定的狀況下，家計單位在考慮是否進行購屋決策之時，

2、其背後隱含一個何時(Timing)購屋的機會選擇，爲一個選擇權的槪念價値。並首次明確的指出此一選擇權爲一個美式的賣權，且利用二項式選擇權評價模式，實際推演出此一賣權的價値。家計單位若選擇付出一期的租金，而不在當期做出購屋決定，此一支出可能經由下一期的房價下跌而獲得彌補甚至獲利'但也有可能因爲房價持平或上漲而增加總成本的支出(租金與房價上漲的額外負擔)'賣權價値的求算，可以讓家計單位明確的知道等待的價値爲何。結果指出：當未來房價的波動性較人時，此一選擇權價値上升；當自備款占房價總額比例較大時，資金必要報酬率提高

3、，會使得選擇權價値下降；而無風險利率的變動，對選擇權價値的影響並無定向。Abstract:Thisstudyappliestheconceptofrealoptiontothehouseholddecisionmakingoftenureselection.Asthehousepriceinthefutureisuncertainty,tenureselectionislikeatimingoptiontobuyahouse.Thisstudydoesnotonlyindicatethattheoptioni

4、sanAmericanputoption,butalsoderivethevalueoftheputoptionthroughbinomialoptionpricingmodel.Ononehand,ifthehouseholdselectstopaytherentforoneperiodinsteadofbuyingahouse,theexpendituremaybereimbursedduetothedecreaseofhouseprice.Ontheother,theexpendituremayrise

5、duetotheincreaseofhouseprice.Theresultshowsthatasthemorevolatilethehousepriceis,thehigheristheoptionpremium;asthehighertheratioofequitytohousepriceis,theloweristheoptionpremium;andastherisk-freeratechanges,themoveoftheoptionpremiumisuncertain.豆、刖言在華人的觀念裡有土斯

6、有財，能購置一間»=£於自己的房屋，是個人一生中富有極人意義且重要的財務決策，當家計單位在累積一定財富後，便會面臨是否要由無自用住宅的現下'考慮購置個人的笫一間住宅。早年在台灣'房地產因爲經濟的快速成長、資本迅速累積、股票市場的活絡等因索影響下'價格持續不斷的攀升，當時投資於不動產(購置自用或投資理財)可獲得相當可觀的報酬。但在近十年來，台灣經濟已經進入一個成熟穩定的階段，房地產的投資已經隱含相當大的風險以及機會成本。而目前社會人眾普遍認爲房價水準過高'購置家用住宅所要付出的投資成本佔家計單位所得的比例很大，

7、且隱含的投資報酬率已經沒有像過去那樣可觀。易言之'如果以財務投資的觀點'將同樣數目的錢舟來購置房地產或者是投資於風險相當的其他金融工具'購置住宅所隱含的報酬相對較小。但是台灣地狹人稠，社會大眾乂深信長期而言'房價應該會是一個上揚趨勢,因此整個家計單位在決定是否購置自用住宅時，一個相當重要的關鍵便是:投資的時點(Timing)是否恰當的問題。目前的房價水準是否不合理？未來房價的趨勢與波動如何預期？未來利率的波動走勢如何？先租屋觀望一段時間再做購屋決策是否會較好？還是及早購屋會較好？本文便是想探究在這樣一個不確定

8、性的狀況•卜，家計單位要如何考慮這些不確定的變動因索，在購置自用住宅或暫且租屋的兩種決策下，來做一個最有利的選擇。阈內有關不動產的教科書中，如有提及到：評估是否進行一購屋或租屋決策，一般皆使用財務理論屮評估資本預算投資案的方法，通常採用最普遍被認同的NPV淨現値法來作分析。即給定目前的房價、租金與利率水準等確定性因子，來計算損益但是傳統NPV法爲一靜態(Static)的評估方法，並沒有考慮到未來的不