上海购物中心行业现状及发展趋势

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1、2006年上海购物中心发展报告随着城市建设和商业的发展，以及居民消费需求新的变化和提高，购物屮心作为日前零售业的最新业态形式，取得了较快发展。尤其是这儿年来，上海购物屮心的发展，无论在数量上或是规模上都处J：全国领先的地位，购物中心正成为上海打造现代商业、国际时尚文化Z都的重要窗口。一、2006年上海购物中心发展状况上海购物屮心的发展正从起步走向成熟、走向理性，2006年在健康有序的发展中乂向前边进了一人步。年内乂有11家购物屮心相继开业。购物中心的区域分布、开发形式、市场定位等方而也从单一转向多元化，随着整

2、个购物中心业态的逐渐成熟和产业化发展逐渐进入轨道，其在业态、品牌、客流等方面集聚效应和对相关产业的辐射效应正逐渐显现出来，起到了作为最新商业业态的领头羊作用。据最新资料统计，截至2006年末，上海已开业购物屮心47家，比上年增加30%,建筑面积579力平方米，比上年增加44%。单体平均建筑面积12.3万平方米，其中10力平方米以上的购物屮心有23家；在建的购物屮心32家，建筑面积399.41力平方米，单体平均建筑面积12.5））平方米，建筑面积在10力平方米有18家。（见图1）图1：各区已开业、在建购物中心分

3、布情况户数：面积:无论从新建购物中心数量上来看，还是从建设规模上来看，自2002年以来，冇逐年上升趋势（见图2）图2：已开业购物中心按各年份分布情况从购物中心区域分布情况看，呈两头大中间小，即内坏线以内和外环线以外居多，内环线以外至外环线以内偏少。应该说，内环线以内发展较快有其历史原因：一方面中心城区不少购物中心前几年是山原TT货大楼改建而来，如新世界城、豫园商城、梅龙镇广场等。另一方面由于有些边缘区本来购物中心就少，其至是空口，这两年发展加快，如普陀区、闸北区和虹口区等。外坏线以外发展较快的原因，主耍是郊区

4、人口迁徙、城镇建设发展，推动了购物中心发展相应加快，而且大有后来居上之势，如宝山区、松江区、青浦区、南汇区等。（见图3）图3:已开业及在建购物中心区域分布情况户数：（个）面积：（万平方米）600500400200100oL—（内环以内内、中环间□在建□开业B口外环间外环以外从购物中心的类型来看，根据上海的实际情况，依据其地理位置、目标顾客、经营规模和服务功能等，可分为都审型购物中心、区域型购物中心和祉区型购物中心（见图4）面积:二、特点1、市场定位逐步淸晰，经营效益稳步上升为满足消费者不断变化的消费需求和适应

5、FI趋激烈的竞争环境，本山购物中心积极增加现有商品类别和业种；扩大商品范围，商品经营FI趋多样化；合并不同零售业态，进行行业合作。市场定位上，更多考虑居民休闲娱乐需求，逐渐从商品流通以购物为上功能向休闲娱乐消费功能转移。同时，引进各种服务项冃，加强购物与文化的结合。通过业态的优化组合，针对目标市场，逐步形成各口的市场定位和经营特色。如曾被认为地产经营成功的止大广场，经过几年的探索实现经营转型,2005年开始进行商业的重新定位与规划，变身为华东地区最具规模的现代家庭娱乐及购物中心，人气随之迅速提升。又如新世界商

6、城、来福士广场等位于中心城区的核心区域，市场定位于服务中等收入的帀内外顾客；恒隆、中信泰富、梅龙镇广场等地处本市高端消费区域，主要为国内外高收入和口领消费者提供品牌商品和服务；TT联南方和西郊等购物中心以满足居民口常生活的不同消费需求为日标，与社区服务融为一体。新世界城处在南京路、西藏路这个“钻石”地段，新增加这么大的集购物、宾馆、餐饮、休闲、娱乐、商务于一体的现代化购物中心，不仅没有加剧商圈内的竞争，造成购买力分流，反而使这片“钻石宝地”闪烁出更耀眼迷人的光彩。这与新壯界综合消费圈的新尬位：“大众化的高端，

7、高端的大众化”有着密切的联系。港澳购物中心2005年初开张至今，由于认识上的偏差，加上商店选址较偏，交通不使等因素一度陷入困境，经过重新定位为社区购物中心后，着力为周边居民提供方便。使人流量大增。2006年是上海购物中心开业最多的一年（全年开业11家），至今年底己开业购物中心达47家。己建购物中心经过这几年的经营和摸索，市场定位逐步淸晰，经营效益稳步上升。预测2006年全部营业收入将达到300余亿元，同比增长20.0%,其中零售业营业收入将达到255亿元左右，增长19.6%；餐饮业营业收入将达到31亿元,增长

8、25.0%；服务业营业收入将达到8亿元,增长20.0%；商务楼租金收入将达到7亿元，增长15.0%。2005年，文化娱乐营业收入4亿元左右，占服务业营业收入的61.2%o各种业态的营业收入所占比重如图：（见图5）图5：营业收入除商业营业

9、何积外，其他功能面积增幅也较大。目前商务楼面积102.87万平方米，住宿业I侨积30余万平方米，露天休闲广场6余万平方米，为适应私家车口益增多泊车需要，今年新增停车