上海购物中心行业现状及发展趋势.doc

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1、上海购物中心现状及发展趋势预测（2006–2010）上海购物中心协会二○○六年十二月-10-上海购物中心现状及发展趋势报告（2006～2010）购物中心是多种零售和服务业态组合经营的商业模式，是最能体现现代城市商业繁华功能的商业业态之一。近年来，随着本市城市建设和商业的发展，以及居民消费需求新的变化和提高，购物中心作为目前零售业的最新业态形式，取得了较快发展，购物中心正成为上海打造国际时尚文化之都、现代商业的重要窗口。一、概况从整体上看，上海购物中心的发展正从起步走向成熟、走向理性，购物中心的区域分布、开发形式、市场定位等方面也从单一转向多元化。随

2、着整个购物中心业态的逐渐成熟和产业化发展逐渐进入轨道，其在业态、品牌、客流等方面集聚效应和对相关产业的辐射效应正逐渐显现出来，起到了作为顶级商业业态应有的作用。（一）营业收入稳步上升，对相关产业联动性增强。截止2005年底，上海共开业购物中心36家（见图1），建筑面积近400万平方米（见图2），主要分布在浦东、卢湾、静安、黄浦等11个区。图1：05年底各区（县）已开业购物中心户数分布图2：05年底各区（县）已开业购物中心建筑面积分布-10-2005年，购物中心实现营业总收入250余亿元，比上年增长20.3%，其中，商品销售收入200余亿元，餐饮业营

3、业收入24余亿元，两者合计占当年社会消费品零售总额的8%；服务业营业收入近7亿元，商务楼租金收入6亿元。（见图3）图3：05年底各区（县）已开业购物中心营业额比例2006年是上海购物中心开业最多的一年，预计有11家购物中心（170余万平方米）将在年内开业，比上年增长30%，至年底上海开业的购物中心将达到47家（见图4），建筑面积580余万平方米，预测营业收入将达到300余亿元（见图6），同比增长20.0%，其中零售业营业收入将达到255亿元左右，增长19.6%；餐饮业营业收入将达到31亿元，增长25.0%；服务业营业收入将达到8亿元，增长20.0%

4、；商务楼租金收入将达到7亿元，增长15.0%。图4：06年底各区（县）已开业购物中心户数预测图5：06年底各区（县）已开业购物中心建筑面积预测-10-图6：06年底各区（县）已开业购物中心营业额预测（二）市场定位清晰，业态组合结构比例更趋合理。为满足消费者不断变化的消费需求和适应日趋激烈的竞争环境，本市购物中心积极增加现有商品类别和业种；扩大商品范围，商品经营日趋多样化；合并不同零售业态，进行行业合作。市场定位上，更多考虑居民休闲娱乐需求，逐渐从商品流通以购物为主功能向休闲娱乐消费功能转移。同时，引进各种服务项目，加强购物与文化的结合。目前本市已开

5、业购物中心商务楼面积70余万平方米，住宿业面积40余万平方米，露天休闲广场6余万平方米，为适应私家车日益增多泊车需要，增加停车场面积，目前有车位近1万多个。2005年，购物中心文化娱乐营业收入4亿元左右，占服务业营业收入的61.2%。（三）十一五本市购物中心呈平稳发展态势据调查预测，本市购物中继续呈健康理性平稳发展态势，2007—2010仍在建和拟建购物中心41家（不含06年预计开业11家购物中心）（见图7），建筑面积540余万平方米，年均增幅约10%左右（见图8）。值得关注的各区在新一轮商业规划，都把发展购物中心作为主要商业形式，如普陀区配合“十

6、一五”规划加快建设真如城市副中心商圈、长风生态商务区、桃浦摩尔城，深度开发环长寿综合服务带、真北组团式商贸圈、西北物流园区；完善提升曹杨、宜川、桃浦、长风、真如、甘泉社区商业生活中心并规划新建石泉、万里、真光、李子园等社区商业中心，同时还将形成包括休闲娱乐、轨道交通等商业服务集群，由此使购物中心建设迅速提升，成为各区中在建项目最多的地区；杨浦区江湾-五角场城市副中心的新一轮建设尤其是五角场环岛下沉式广场交通枢纽换乘中心的建设，极大推动了该地区超广域商业功能的提升，其中上海万达商业广场的面积达33万平方米，百联又一城购物中心总建筑面积将达12万平方米

7、，新建商业建筑面积超过原有商业面积总和；浦东新区购物中心建设的提速主要围绕张杨路商圈所展开的中心商业圈、特色商业圈、分区商业中心、居住区商业构成的商业发展总体布局，而随着新上海商业城二次改造的推进和上海湾等大型项目的落成，预计到2010年，张杨路商圈商业建筑面积将达到近80万平方米。图7：07-10年在建、拟建购物中心户数分布-10-图8：07-10年在建、拟建购物中心建筑面积分布（四）项目类型发展多元化，开发重心逐渐向城郊转移。按地理位置、目标顾客和服务半径，根据国家相关部门对我国购物中心分类，并结合上海实际情况分为都市型、社区型和区域型等三种类

8、型。2005年，本市营业的购物中心，都市型16家，社区型10家，区域型10家，经营规模大中小齐全，呈现多元化、多样化发展态