个人住房按揭贷款现场检查方法及技巧

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1、个人住房按揭贷款业务说明个人住房按揭贷款是指银行机构向购房者发放的用于购买自用住房的贷款，包括期房按揭贷款和现房按揭贷款。其中：期房是指在建住房或已竣工验收正在办理房屋产权证的房屋；现房是指工程竣工、验收合格并取得房屋产权证的房屋。其特点是伟房人为开发商，贷款涉及贷款银行、借款人和开发商三者关系。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例（包括木外币贷款）不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑而积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款

2、比例不得低于40%,贷款利率不得低于屮国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平M随套数增加而人幅度提高，具体提高幅度由银行机构根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。业务操作流程受理贷款申请借款人申请个人住房（商用房）贷款应向银行机构捉出书而屮请并填写《个人贷款文本》，同时提供相关基础资料。资料内容包括：1.有效身份证件、户口本原件及复印件；2.婚姻状况证明；3.现供职单位收入证明，私营业主应提供近期纳税证明；4.与开发商或售楼方签订的购房合同5.购房首付

3、款资金证明；6.银行机构认为需要提供的其他资料。贷款受理审查银行机构发放的个人住房按揭贷款数额，不高丁•房地产评估机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的80%0银行机构经办人员按照要求对借款申请人的资料进行初审，初审符合贷款条件的客户填写《贷款申请表》，由经办人双人面签；除“工资性收入证明”、“房屋买卖合同”留存原件外，其他所列资料为复卬件（验看原件，收受复印件）；捉供担保证明文件：以财产（含所购房产）设置抵（质）押的，需提供抵（质）押物清单及有权处分人同意抵（质）押的证明文件（以共有财产设置抵押或质押的，应制冇财产共存人的同意

4、意见及签字）；由第三方或开发商提供阶段性（或全程）扌口保的，应捉供第三方或开发商同意担保的函件（批发性按揭业务如开发商已出具担保承诺，不须另行提供）。贷款的送审银行机构经办人员通过调查，对符合贷款条件的，撰写明确的送审意见，主、协办签字，附有关送审资料，报经营部门主管零售业务的负责人审核。审核通过后，由银行机构零售信贷综合员报银行机构风险管理部个贷审查员审查。银行机构对不符合贷款条件的，应及时向巾请人说明情况，并追述相关资料。贷款的审查对上报的业务申请，银行机构审查员应按照尽职要求，对所提交送审材料的真实性、完整性、准确性及合法性进行合

5、理、审慎审查，对照各业务品种所要求的贷款条件，对借款申请人的还款能力、贷款川途、担保等情况进行尽职阐述和利弊分析，提岀专业审查意见。如发现材料缺失、相关内容存在疑点等情况，应要求经办人员进行复查，待其补充资料后，再次进行审查。审查通过后，审查员签暑明确意见，由零售信贷屮心送审岗位人员将资料送有权审批人审批。对审杳未通过的，审杳员通知经办人员，并将资料退回。贷款审批银行机构审批人按照尽职要求进行审批，签署切确意见。市批过程中遇有不明事项，向审查员或经办人员询证。需经银行机构信用审批委员会市批决策的业务，按照信用审批委员会有关规定审批通过后

6、，报审批人审批。审批未通过的，资料退回审查员处，审查员通知经办人员，并将资料退回。贷款合同的签订贷款申请获得批准，经营部门通知客户与银行机构签定《借款合同》。抵押物为期房的，应耍求房地产买卖合同在房产局备案。《借款合同》需要公证的，在抵押登记办理前由经营部门经办人员与借款申请人办妥公证手续。办理抵（质）押登记采取抵（质）押担保方式的，信贷经办人员应与抵押人或出质人到抵（质）押机关办理抵（质）押登记手续，取得抵（质）押权利凭证原件；采取担保方式的，应办理财产保险手续，保险金额应足以偿还银行贷款本息，投保期限不得短于贷款期限，保险第一受益人

7、为银行机构，并取得保险单正本原件和保费缴款凭证复印件。抵押权证的入库抵押权证和保单的入库手续由上级银行机构零售信贷屮心统一在营业厅办理，营业厅集中保管；会计前台放款帐务处理操作而，零售信贷中心抵押权证管理岗位人员和会计人员共同将贷款的抵押权证和保单封包后交会计部门管库员入库保管；抵押权证入库后，营业厅在抵押权证保管收据上加盖业务公章，其中零售信贷中心取得信贷部门留存联，客户回执联交经营部门综合员归入贷款档案；对于在分支机构营业厅进行放款帐务处理的业务，上级银行机构营业厅应将保管收据入库通知联作为已入库证明，交经营机构综合员，随同贷款资料

8、交分支机构营业厅作为记帐附件。贷款发放办妥上述相关手续后，借款人根据借款合同填写借款借据，信贷经办人员凭借款合同、担保合同、借款借据通知柜员办理贷款发放手续。贷后管理贷后管理主要包括档案管理、抵押权证管理、