【企业投资_房地产】我国房价波动原因及趋势分析

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1、我国房价波动原因及趋势分析一、我国城市房价近年出现了非正常性波动自1998—2007年来房价出现了大幅度的上涨，上涨的势头一直在持续，尽管在国家紧缩“银根”和“地根”等多种宏观调控措施的作用F,房价有所调整,但整体房价仍然是涨声依I口，表现得扑朔迷离，通过分析和对比发现我国房价有以下特点：（-）我国房价上涨幅度较大，上涨速度较快根据分析的需要对近年來的房价数据进行了搜集，得到统计图涨幅房价4000350030002500200015001000500020.00%18.00%匚二I房屋平均销售价格-♦一房价涨幅16.00%14

2、.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%从统计图可以看出，从2000年到2007年，我国房价持续上涨，根据中宏数据库的数据显示，2003年至2007年我国房屋平均销售价格涨幅分别为4.8%、17.8%、14%、6.3%和12.6%,房价波动幅度较大。尤其是2004年、2005年和2007年的涨幅还超过了两位数，全国房价也从2000年不到1000元/平方米的价格上涨到如今的4000元/平方米左右。总体來说，近年來房价出现了较大的波动，房价波动不正常，这种不正常具体表现在以下方面：1.房价

3、涨幅与GDP涨幅不协调当房价的上涨幅度远高于GDP的增长幅度，房价明显高于其内在价值时，表明房价与国民经济发展水平不相协调，房地产岀现价格泡沫并诱发房地产业呈现过热状况。从搜集到的国外房价与GDP的关系图可以看出在西方发达国家GDP的增长都高于房价的增氏，有的年份增氏1412108642SepOSffr-05?HMSe23?H>3Sep-02MaHCsepxHfr-o-Sep玄rr-00Sep-C7Sep06Mar厶5Sep-C4Ma『厶4Sep厶3Spp厶2SCP61Selo——右海房播词比増长（％）左轴：GDP同比増长（％

4、）P—a令空轴*GDP同比境K《％》补轴,席描同比增长《%》图1-22000-2007年美国GDP和房价指数变化①图1-32000-2007年英国GDP和房价指数变化②相当，很少出现房价涨幅高于GDP增长的情况，并且，房价的上涨幅度与GDP來源」:佐思网房地产业研究报告來源丁•佐思网房地产业研究报告的増长的呈现出较高的相关性。而从我国來看，我国的房价增长的速度一般都高与GDP的増长（如图14所示），这与国外相反。另外，我国的房价增长速度波动较人，特别是近年来，从上图可以看出，2004年出现了人幅的上涨，2005、2006年出现

5、下跌，2008年还有超过GDP增长的势头。从这种不协调可以看出，我国房价的波动是不正常的。图M1999-2008年我国GDP与商品房销售均价增速①2.房价收入比较高在衡量一个国家的住房消费水平时，世界上许多国家都在使用房价收入比,它是一项综合指标。“房价收入比”是指“居住单元的屮等自由市场价格与屮等家庭年收入Z比”①，国内学者大多将“房价收入比”这一概念定义为“居民收入和房价水平之间的比率”。世界银行认为房价收入比在3-6倍之间较为适当，低于3就会出现住房供不应求的局面，高于6就是超出了城镇居民的经济承受能力，这个标准己成为对

6、房价和家庭年收入进行相关分析的重要参照系。表1・1近年来我国的房价收入比②年份每户的收入（元）单元房平均售价房价收入比200742273.1023580208.469200637521.6113030308.076200533509.4792851208.509200430182.9602500208.283200319597.93021231010.833200218330.83520250011.047200121411.9481953009.121200019706.1981900809.646通过数据的收集汇总计算得出

7、我国近年来的房价收入比数据（表1-1）,U前我国人多数城市的房价收入比超过8倍,这意味着一个家庭要用至少8年的收根据联合国人类住区（生境）中心所发布的《城市指标指南》数据來2000年2007年统计^鉴。入才能买得起一套住房，远远超出了合理的房价收入比范圉。如此高的房价，超出了正常工薪阶层和普通民众的承受能力。从房价收入比可以看出我国的房价过高，房价的波动不正常。(-)不同城市的房价波动差异较大为分析不同城市的房价水平和波动情况，选取北京、上海、广州、深圳为代表的热点城山与以太原、南京、武汉为代表的大中城山为样本进行比较，根据统

8、计年鉴的数据汇总得到的房价指数比较图(图1-5和图1-6)可以明显的看出，热点城市的房屋价格指数明显高于一般人中城市，人众城市房屋价格指数最高为1%,而热点城市最高指数已接近3%,耳平均水平高于1%。这是因为，热点城市对外开放程度高，弓I进的外资多，经济发展较快，人民生活水平