【精品】开发经营与管理

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1、房地产估价师《开发经营与管理》复习提纲（一）第一章房地产投资与投资风险1、作为房地产估价师的专业顾问服务能力应掌握房地产市场调查与分析和房地产投资项目经济评价与可行性研究的技术与方法。2、投资就是为了获得可能的不确定的未来值而做出的确定的现值的牺牲。投资分为网定资产投资和流动资产投资。固定资产投资分为基木建设、更新改造、房地产开发和其他固定资产投资四个部分。投资的特性：投资是种经济行为;投资具有时间性,过程越长，未来报酬的获得就越不稳定，风险就越大;投资的H的是在于得到报酬;投资具有风险性。投资的作用：投资是一个国家经济増长的基木推动力;投资与企业的发展密切相关;

2、投资可以促进人民生活水平的提高;投资有利于国家的社会稳定和国际交往。3、房地产投资的对彖是房地产，包括房地产实物资产和基于房地产实物资产的证券。房地产实物投资乂分为房地产开发投资和房地产置业投资两种类型。房地产开发投资是指从事商品房和土地开发投资。房地产投资的目的是财富价值的最人化，获得经常性收益和资木増值，同时可以降低其投资组合的总体风险，抵御通货膨胀的影响。房哋产投资物业类型：居住物业;商业物业（经营性物业、收益性物业或投资性物业），位置对丁•此类型物业有特殊重要性;工业物业，重工业厂房有其特殊性;特殊物业。4、房地产的特性：不可移动性，房地产的价值就在于其位

3、置，投资者进行投资时耍关注对未來地区坏境的可能变化的分析与预测;寿命周期长，房地产具冇经济寿命和自然寿命;适应性;异质性;弱流动性（变现能力差）；政策影响性;专业管理依赖性;相互影响性。5、房地产投资的形式：直接投资和间接投资。直接投资分为房地产开发投资和房地产置业投资，房地产开发投资通常属于短期投资但建成后用于出租或经营则变成了长期宣业投资。房地产置业投资的目的有：自用和出租给使用者•获取较为稳定的经常性收入，同时可以不需要时可以转售获取转售收益。间接投资冇：投资房地产金业股票或债券;投资房地产投资信托资金，其优点收益相对稳定、流动性好,类型有权益性、抵押型、混

4、合型;购买住房抵押支持证券。房地产投资之利：相对较高的收益水平；易丁-获得金融机构的支持;能抵消通货膨胀的影响，房地产价格年平均上涨率是同期年通货膨胀率的2倍;提岛投资者的资涪等级。房地产投资Z弊：变现性差;投资数额巨大;投资回收周期长;需要专门知识和经验。6、风险是获得预期收益可能性的大小。风险涉及变动和可能性。变动通常川标准差来农示，标准差越小，投资风险也越小。房哋产投资的风险主耍体现在：投入资金的安全性;期望收益的可靠性;投资项H的变现性；资产管理的复朵性。系统风险有：通货膨胀风险;市场供求风险;周期风险，美国周期大约18-20年，香港7-8年，

5、

6、木为7年

7、;变现风险;利率风险;政策风险;政治风险;或然损失风险。个别风险有：收益现金流风险;未來运营费用风险；资木价值风险；比较风险（机会成木）；时间风险（选择时机）；持有期风险;投资者投资决策取决于对耒來投资收益的预期或期望。风险尽可能规避、控制和转移。房地产的租售价格、成木费用、开发周期及市场吸纳率、吸纳周期、空置率等佔计都会受各种风险因索的彩响而存在一定的变动范圉。7、投资组合的LI标就是寻找一个固定的预期收益率下使风险最小或是在一个预设或接受的风险水平下，使收益最大化的投资纽合。资木资产定价模型：项目要求的收益率二无风险报酬率+项目的0X（市场平均报酬率-无风险报

8、酬率）第二章房地产市场及其运行规律1、房地产市场可理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。房地产市场是由参与房地产交易的当申者、房地产商品、交易组织机构等要素构成的。2、房地产市场的运行环境：社会环境;政治环境；经济环境;金融环境;房地产法律制度坏境；技术环境、资源环境、国际环境。影响房地产市场发展的社会经济因素：社会因素;经济因素;政策因素。影响房地产市场转变的社会经济力量：金融业的发展;信息通讯技术水平的提高;生产和工作方式的转变;人文环境的

9、变化；P1然环境的变化;政治制度的变迁。房地产市场的参与者：土地所有者•或当前的土地便川者；开发商;政府及政府机构;金融机构；建筑承包商；专业顾问（建筑师、工程师、会计师、造价工程师或经济师、房地产估价师及房地产经纪人;律师）；消费者或买家。3、房地产市场结构：总量结构；区域结构;产品结构;供求结构;投资结构。房地产市场细分的标准冇：地域范围;房地产用途；存量増虽，一级市场指的是土地使用权出让市场，二级市场指的是土地转让和新建商品房租售市场，三级市场指的是存量房地产交易市场;交易形式，买卖、租赁、抵押等子市场存在丁噺建和存虽市场中，存量市场还有一个保险子市场；H标

10、市场。五种