中国北京别墅指数分析报告

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1、中国房地产指数系统05年12月北京别墅指数报告  12月指数 北京别墅指数   中国房地产指数系统北京别墅指数办公室监测显示：2005年12月北京别墅指数为2163点，比上月指数下降8点，下降幅度为0.37%；较去年同期相比，指数上涨19点，同比增长0.88%。   别墅市场热度不减，新增供给中低价位为主   据北京别墅指数办公室监测：2005年11、12月北京新开盘别墅项目6个，分别为庐师山庄、御墅临枫、北京洋房、中体奥林匹克花园、东方普罗旺斯和水青庭A-SELECT，新开盘别墅项目以中低价位为主，其中4个项目叫价低于10000元/平方米，获得许可销售的量为322756平方米。另有

2、12个项目有后期供给，分别为尚东庭、纳帕溪谷、东山墅、褐石、福提岛、北一街8号、水郡长安、亚运新新家园、京城雅居、保利垄上、卓锦万代和天伦随园，涉及面积276515平方米。11、12两月新批准销售面积共约59.93万平方米，较9、10两月有所增长，市场热度并未随天气转冷而降温，但新增供给以中低价位为主，使得别墅指数略有下跌。   土地政策偏紧，别墅价格有望"更上一层楼"   新年前后，关于开发用地的消息频出。国土资源部传出了为稳定房价，06年将继续加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用房和廉租房的土地供应，停止供应别墅用地的消息。而建设部部长汪光焘在全国建设工作会议上说到，06年要从源头

3、上控制高档商品住房开发，引导和增加中低价位、中小套型普通商品住房的供给。土地政策的方向很是明朗！虽然目前还存在以"类别墅"名义拿地的现象，而这种用地只是低密度住宅用地，而不属于别墅用地，地价便宜很多，从而成本降低，绕开政策监管。但值得相信的是，政府将继续严格控制大户型、低密度高档住宅土地供应，停止别墅类用地土地供应。在土地偏紧的环境下，市场供给在今后一定阶段将有所萎缩，而经济的景气、富人的增加、市场的开放将使别墅需求有所膨胀，供求变化有望推动价格"更上一层楼"。   2005年北京别墅市场新开盘项目分析   2005年，北京别墅市场新开盘项目42个，涉及占地面积1210.7万平方米，规划中

4、的建筑面积达516.94万平方米，而加上原有项目的后期供给，2005年上市的别墅面积约为283.1万平方米。   新开盘别墅区域分析：昌平、朝阳引领北京别墅市场   从05年新开盘别墅项目的区县分布来看，新开盘别墅主要集中在昌平、朝阳、通州、顺义、怀柔等区县。昌平和朝阳是2005年别墅供给最为集中的区，两地新开别墅分别有10个和6个，占项目总数的38.1%；由于距离CBD近、交通方便、拥有丰富的水景资源等因素，本年通州受到开发商的偏爱，先后有5个项目开盘。顺义、怀柔远离市区，拥有天然绿色，市场也表现良好，均有4个新开盘项目；随后海淀、大兴、密云均有3个新项目；丰台、石景山、房山分别由2个、

5、1个、1个。 北京2005年新开别墅区县分布图   从05年新开盘别墅的板块分布来看，东部泛CBD别墅区、八达岭昌平别墅区领跑各片区。东部泛CBD别墅区新开别墅7个，中海安德鲁斯庄园、尚东庭、PeKingHouse等均收到较好的反响；八达岭昌平别墅区新开盘别墅也有7个，但其中有4个集中在10月开盘；为保利垄上为代表的亚奥京北别墅区在05年陆续有5个项目开盘，而西山别墅区也推出了香山81号院、香江别墅等5个新盘；城南阳光别墅区、中央别墅区分别有4个项目入市；亦庄开发区别墅区、潮白河别墅区分别只有2个项目。 北京2005年新开别墅区县分布图   从05年新开盘别墅的环线分布来看，42个新开

6、盘别墅中有32个分布于五环之外，占总数的76.2%，郊区别墅所占比重较大；三环至四环间别墅有2个，分别为位于昆玉河畔属于西山别墅区的万城华府和位于西大望路属于东部泛CBD别墅区PeKingHouse；居于四环与五环之间的项目有8个，其中有4个位于朝阳区。 北京2005年新开别墅环线分布图   新开盘别墅产品分析：独栋、联排为主打；容积率0.4-0.8为主流从05年新开盘别墅建筑类别来看，独栋和联排仍然占主体。42个新开别墅中以独栋为主的项目有14个，占新开盘别墅总数的30.95%，这些独栋别墅主要分布于昌平、顺义两处，其中以壹千栋、龙湾别墅较为典型；新开盘的以联排为主的别墅项目10个，占

7、总数的23.81%，该类别墅主要分布于大兴、海淀、昌平、朝阳；以叠拼为主的项目有2个，位于朝阳西大望路的PekingHouse是该类别墅的代表，该项目有叠拼别墅168席，面积约在378～560平方米之间；而混合型别墅有15个，占了35.71%，如中海安德鲁斯庄园拥有独栋、双拼、联排、叠拼多种户型；与此同时，院落式的新开别墅有2个，位于怀柔的山水四合院以北京传统的四合院为主体建筑风格，用单栋的房子围合而成的院子。 北京2