东华金座策划方案

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1、目录前言5产品档案7第一部分9市场分析篇9一、北京市住宅市场现状总论10二、北京市住宅市场供应特点11三、北京市住宅市场需求特点12四、北京市住宅市场区域特点12五、北京市市场走向14六、区域市场分析15七、酒店式公寓市场分析16八、区域市场调研分析20（一）市场调研目的20（二）市场调研内容21（三）价格分析25（四）户型分析28（五）客户潜在需求分析28（六）客户群体特征分析28九、项目市场机会点分析29十、项目市场风险分析31第二部分32营销定位篇32一、市场定位33二、客户群定位33三、诉求对象特征分析35四、产品总体战略方向361、重要卖点362、

2、产品硬件分析373、公共设施43五、价格定位44第三部分46营销实战篇46一、价格策略47二、销售策略47（一）销售周期界定48（二）预计销售周期50（三）年内销售计划50（四）年内实现销售额51三、营销活动建议51附：开盘活动具体安排51第四部分56广告综合篇56一、现阶段房地产广告特点57二、本案的广告定位57三、项目的案名58（一）案名“大东华国际公寓”的“五易”58（二）案名的涵义59四、VI设计59（一）LOGO的设计59（二）标准字体、标准颜色的设定60五、广告主题设定60六、分阶段拟定广告主题62七、整体形象包装策略63八、媒体投放组合形式69

3、1、媒体投放的目标692、媒介投放的选择693、主要媒体简介714、针对另外几家非主打媒体，有以下详尽介绍71九、广告媒体排期计划721、引导期722、公开期723、强销期724、续销期735、尾销期73十、前期推广预算73十一、资金使用计划（2002.1--2002.5）82结语83前言目前，北京中鼎房地产开发有限公司与北京建亚兴业房地产经纪有限公司合作，就北京中鼎房地产开发公司开发的“大东华国际公寓”项目，北京建亚兴业房地产经纪有限公司承揽其全程策划及销售代理业务。前期我公司对北京房地产市场进行了宏观的整体分析，对目标区域市场进行了微观的细致研究，基于对

4、市场有了正确的评估和判断后，我方对项目产品有了整体定位构想。前期经过了近一个月的工作，与开发商共同参与了项目市场定位、产品定位及客户群的定位，户型的修改设计、案名及LOGO的设计，售楼处方案设计等的讨论并最终定案。通过对产品的认知，我公司企划部为发展商提供以下整合营销策划思路及运作方案。在经历了北京房地产沉浮发展的十多年来，市场已由原先的“卖方市场”转为现有的“买方市场”，从市场的整合转为市场的细分化，至此北京房地产市场进入了激烈的竞争时代，即从具体实物的竞争进入了系统形象的竞争，消费者在经过了数多楼盘的洗脑后，也日渐成熟和专业，在对关心物业的位置、价格、房

5、型等因素外，也关心起小区的整体环境、综合品质、售后服务以及发展商的信誉实力，这也是市场发展的必然趋势。基于上述原因，我公司提供的整合营销策划方案含概了市场分析和研究、营销企划、广告策略等内容，全部内容由下列四个部分组成：第一部分：市场分析篇第二部分：营销定位篇第三部分：营销实战篇第四部分：广告综合篇“优质、高效、高信誉”，是我公司一贯的工作作风和经营理念。我们坚信，在贵司与我公司的精诚合作与共同努力下，该项目必将成为北京市的销售热点。产品档案地理位置：宣武区牛街东侧14#——16#，宣武区广安门内大街200号开发商：北京市宣武区房地产经营开发公司，北京市中鼎

6、房地产开发有限公司建筑商：城建五公司设计单位：北京华特建筑设计院建筑结构：塔楼框架结构，板楼钢筋混凝土现浇剪力墙结构建筑层数：塔楼20层，板楼18层，地上3层底商，地下三层库房及车库占地面积：9280平米建筑面积：101042.31平米地下2-3层车库：14439.29平米地下1层：6893.2平米地上1—3层底商：18234.94平米地上板楼住宅：31877.24平米地上框架塔楼：29597.64平米可售套数：共计760套，其中板楼216套，塔楼544套容积率：10.6车位：350个价格：塔楼8750元/平米，板楼8300元/平米，底商18000元/平米户

7、型面积：板楼一层18户，塔楼一层16户建筑形式居室建筑面积（平米）套内建面（平米）比例板楼三居180左右150左右48%二居140左右110-12029%一居66527.4%四居200-220190左右13%五居（跃层）2402203.5%塔楼小一居52-5336-3762.5%大一居75-8252-5737.5%开盘时间：2002年3月入住时间：2003年6月30日第一部分市场分析篇一、北京市住宅市场现状总论北京的房地产市场起点高、发展快，到目前为止，北京市外销商品房项目已有350多个，内销商品房项目也有800多个。自1995年以来，受国家宏观政策以及其他

8、因素影响，市场行情一度有所下滑，但幅度小，没有出现大