公路局项目定位

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1、公路局项目定位公路局定位介绍目录1234项目周边商业调查项目区域商业分析项目规划定位建议物业经营管理成本核算一、项目周边商业调查①调查范围2011年11月21日到24日在芦淞路各行商业调查访谈。大致的租金状况20-40（元/㎡）品牌商业业态占比业态商家数量比重五金汽配：97家50%建材厨卫：39家20%餐饮：31家15%通讯：5家2.5%超市，便利店：12家5%银行：5家2.5%足浴、网吧、KTV：11家5%非品牌商业业态情况五金汽配、小型餐饮分布最多；其次为厨卫、便利店；再其次就是其他零散的零售业态②调查结果③调查结论分析五金汽摩配等业态占绝大多数比重，居民生活基本购物需求基本满足，休闲娱

2、乐项目稀缺。所处区域商业业态格局业种分类周边消费需求度现阶段满足度生活配套★★★★★★★★★中高端餐饮、特色餐饮★★★★中低端餐饮★★★★★★★★零售购物★★★☆专业零售（汽配、摩配）★★★★★★★娱乐、休闲类★★★☆教育文化类★★★★★★④部分商家调查走访明细情况店名经营面积月租金月租金单价经营情况天艺宾馆500㎡800016基本维持支出，租金不能太高千禧茶楼约180㎡300015生意不错，消费不高利达摩配店约100㎡220022摩配行业越来越不景气准备转向经营常德土菜馆72㎡220030主要做周边居民，经济实惠为主烟酒坊120㎡350029生意较好，面积无需太大，租金承受能力强湘江涂料约

3、100㎡250025就是针对未来周边的新楼盘开的店新南庄大酒店850㎡2200026同比其他属于较高档的餐饮店楼盘名称租金/平米备注凇亿大厦45--65元因此建材市场群，处在交叉路口，租金较高锻压一带25—35元社区消费为主2碧野华庭20---35元20属亲情价交警队至项目处25—30元商业气氛较差，多为社区配套七中附近35---50元学生市场，消费人群较丰富奇迹超市160元人气最旺的地段，经营多年，租金最高锦云摩托车大市场60--80元此处邻奇迹超市，楼下有一菜市场，人气较旺锦龙大厦35---45元分岔路口，临近加油站及市场摩托车大市场45--55元作为专业市场，租金较高卫校对面30---

4、45元学生市场，消费人群较丰富⑤周边各路段临街铺面租金明细通过调查，我们了解到项目周边租金水平不高。其中以奇迹超市及佳乐多超市为中心街面情况实景照片街面行人较少，随机性消费者不多。应该着重引进目的性消费业态门面开间较窄、进深狭长，经营品类单一，需要大型业态填充项目SWOT分析通过对项目的SWOT分析，将项目优劣势进行明确，提供合理的定位方向；同时看准时机抓住机会，提升项目价值；发掘潜在威胁，合理规避风险；通过该业态与项目特点的结合，从而制定出针对性的实施方案。S优势：1、位于芦淞路主干道，交通便利，有22、25、27、28、30、43、4、多趟公交经过，有利于广告投放，提升项目知名度。2、项

5、目单位为公路局，可合理利用，扩大知名度。3、周边有交警大队、公安局、杨柳冲看守所等政府机构，有一定的消费群体。4、周边有几个成熟大中型社区及市7中，居住人口较多。5、项目距株洲服装商圈只有几分钟车程，拥有芦淞服饰商圈大批从业人员消费。W劣势：1、项目位于两个公交站点间，虽有多趟公交路过，但无公交站点。2、周边虽有多个社区，但人流分散。3、周边商业氛围欠佳，业态零散。4、周边环境不佳居民整体消费水平不高。O机会：1、长株潭一体化大趋势，加快株洲城市发展。2、本项目附近无中高档消费场所，可开发，以便于周边需消费人群。3、离南方公司距离不远，可开发消费群体很大。4、临近株洲首个千亿工程——芦淞服饰

6、工业园1、中国十大最具投资价值的城市2、中南地区最大铁路交通枢纽3、中南地区最大的服装批发集散4、中南地区工业重镇地5、综合实力居中部非省会城市第一6、全国文明城市称号7、国家卫生城市称号8、国家交通管理模范城市称号8大魅力成就财富新城T威胁：1、曼哈顿项目定位较高，规模较大。2、周边有新的项目待建，市场竞争激烈。二、项目区域商业分析1、大环境商业特点（1）本地块不属于核心商圈，也非大型社区集中地。（2）周边商铺多以小面积单店经营为主，缺乏大型整体商业项目。（3）依附摩托车大市场，周边70%为经营汽配、摩配、五金等业态，行业经营态势低迷。（4）以奇迹超市、佳乐多超市为中心的服务范围，缺乏大型

7、餐饮、休闲业态。2、项目位置商业特点（1）依托摩托车市场，主要经营摩托车配件的零售批发，其他品牌行业几乎空白。（2）项目临街面有近五十米，具有较好的形象展示效果（3）项目处在两个公交车站的中间地段，较为尴尬。（4）紧挨中瑞·曼哈顿项目，既互有带动，又产生竞争。3、项目周边的主要消费人群。（1）周边常驻居民、七中学生；（2）途经的商务人士；（3）机关企业中高层；（4）芦淞市场群经营业主。4、裙楼商业业态分析购物