房地产经纪课件

《房地产经纪课件》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、1复习与回顾二手房买卖居间业务流程过户贷款交房收佣回访2个人住房贷款基础知识个人住房自营贷款个人住房委托担保贷款个人住房组合贷款本单元教学内容二手房购房贷款31房贷基础1.1个人住房贷款个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买住房的贷款。按照贷款资金来源的不同，主要有三种：种类资金来源备注①自营贷款银行信贷资金商业性住房贷款②委托贷款住房公积金住房公积金贷款③组合贷款①+②①+②41房贷基础国家标准：国办发〔2005〕26号住宅小区建筑容积率在1.0以上单套建筑面积在120平方米(含120平方米)以下成交价格低于同级别土地上住房交易均价的1.2倍

2、以下允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。1.2普通住房认定标准地方标准：温州市区（温政办〔2005〕88号）住宅小区建筑容积率在1.0以上单套建筑面积在144平方米以下实际成交价格低于同级别土地上住房交易均价的1.44倍以下不能同时符合上述三个条件的为非普通住房。5类别范围均价一类地区广化桥路、过境公路连接线以东，温州大道、南塘大道、瓯海大道连接线以北，上江路、三垟大道连接线以西，瓯江以南区域。11550元/M2二类地区卧旗山、金丽温高速公路双屿入口、梅屿岭隧道、翠微大道景山隧道、娄东大街连接线以东，瓯海大

3、道以北，上江路、三垟大道以西，瓯江以南除一类地区以外的区域；永强片：77省道、高新大道连线以东，瓯海大道以南，滨海大道以西，城南大道以北区域。8800元/M2三类地区状元茅竹岭以西，上江路、三垟大道以东，铁路以北，瓯江以南区域。6400元/M2四类地区一、二、三类以外的市区其他区域。5100元/M22010年温州市区同级别土地上住房平均交易价格温政办〔2010〕18、88号62个人住房自营贷款个人以所购房屋作为抵押，向银行申请购房总价款一定比例的贷款。如果贷款人在贷款期限内违约或不能偿还贷款，银行有权处分抵押房屋并优先获得赔偿。72.1贷款条件对买

4、卖房屋的要求对借款人资格的要求---详见教材P91。82.2贷款额度贷款额度=基数×贷款成数基数：成交价、评估值两者中的低者贷款成数的影响因素主要有■房屋新旧程度■借款人资信等级■房屋面积■房产政策、市场行情92.3贷款年限一般最长为30年。具体受以下因素影响楼龄如（银行规定）：楼龄+贷款年限≤35年购房者年龄如（银行规定）：女性年龄+贷款年限≤60年男性年龄+贷款年限≤65年10案例：2009年5月19日，买方黄先生与业主李小姐签订《深圳市二手房预约买卖合同》以1760万元的总价购买豪宅。合同签订后黄先生付定金120万元，与业主、银行签订了《资金

5、监管协议》，将390万元首款转入银行监管，并向银行申请1250万元的贷款。后因黄先生存在不良记录，银行只贷款834万元，并要求黄先生补交416万元首款后才能出具按揭承诺函。李小姐如约回深办理过户手续时，得知黄先生并未取得银行按揭承诺，亦未自筹资金，于是委托律师给黄先生发《履约催告函》，督促其尽快履约。双方无法和解，最终选择对簿公堂。福田区人民法院经审理认为黄先生未能按时办妥银行按揭贷款手续，也未能及时向李小姐支付购房款构成根本违约，一审判决黄先生支付李小姐违约金共计176万元。深圳二手房违约金最高纪录---房子没买成反赔176万贷前咨询很重要！11

6、2.4贷款利率执行利率优惠利率→8折、7.5折建行温州分行→首套上浮10%；二套不低于基准利率1.15倍利率调整贷款期限在1年以内（含1年）实行合同利率；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始执行新的利率规定。基准利率发布日期6月(含)1年(含)1~3年(含)3~5年(含)5年以上2011年04月06日5.856.316.406.656.802011年02月09日5.606.066.106.456.602010年12月26日5.355.815.856.226.402010年10月20日5.105.565.605.966.14人民币贷款基

7、准利率（单位：年利率%）122.5贷款流程买卖双方签订二手房买卖合同买卖双方共同到银行办理申贷手续银行初审买方交纳相关费用银行批贷买卖双方办理房屋过户手续（后续相关单元）买方办理抵押登记（后续相关单元）银行放贷借款人按时还款借款人还贷款后注销抵押登记（后续相关单元）132.5.1签订买卖合同买卖合同是银行放贷的重要依据。买卖双方应在买卖合同中约定买方通过贷款的方式支付房款，并具体约定首付款及贷款比例。新政解读温房字[2011]30号：自2011年3月14日起，本市户籍居民家庭及能够提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭只能新

8、购买1套商品住房（含存量住房）；已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，无法提供1