重庆市回兴朗香郡商服地块项目企划书

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1、实用文档重庆市回兴朗香郡商服地块项目企划书一、项目概况1.1地块地理位置本项目位于重庆市渝北区回兴街道宝桐路2号，属于回兴中心区，三面临城市交通干道，距回兴轻轨站1公里；从该地块出发，2分钟内上机场高速路；10分钟内到达江北国际机场，20分钟内到达观音桥商圈，交通条件非常好。1.2项目周边情况分析项目的街对面即为渝北区城乡建委政府办公楼和一座即将开业的五星级酒店，距离重庆回兴服装城产业园仅3公里，具备商务办公和商务居住的条件；因地块面积有限，该项目定位为服务中小型企业的中端商务写字楼和服务相应商务人士的公寓式住宅。实用文档本项目地块周边3公里区域内主要为居住区，人口分布密

2、集；*区域内只有配套基本生活的低端商业配套（如生活超市，临街中、小型食店，个体商店等），没有包含如电影院、购物中心、中高端餐饮和高品质休闲娱乐的综合商业体项目，距离此区域最近的两个综合商业项目分别为：西部奥特莱斯，距离9公里；空港金港国际商圈，距离5.1公里，因此本项目商业应定位为包含中高端购物、餐饮和休闲娱乐的综合商业体，以弥补该区域的空白，从而提升项目自身商业价值。1.3项目背景旭辉控股（集团）成立于2000年，是一家以开发中高端精品住宅为主营业务，集房地产开发、建筑施工、物业管理于一体的全国性房地产开发企业，总部设在中国上海，2013年于香港证券交易所上市(HK:0

3、0884）；现该集团重庆地区更换了领导人，并变更了发展路线，决定专做大规模项目，放弃总投资在5个亿以下的小型项目，因此决定转让该项目。朗香郡商服地块项目（以下简称本项目），目前属于重庆旭鹏房地产开发有限公司（以下简称旭鹏公司，该公司是旭辉控股（集团）的全资子公司）拥有。2014年11月6日，该公司将本项目转让给云阳县银海发展有限公司（以下简称银海公司）并签订合作框架协议，银海公司由于实力不够，又寻求新的投资人与之共同投资建设本项目，合作方式为：A.按楼面地价1950元/㎡整体转让给新的投资人。B.按楼面地价1750元/㎡计算地价，然后与投资人按34%和66%的股份比例共同

4、投资运营本项目。二、项目规划指标2.1占地面积：9400㎡（约14.10亩），2.2容积率：1:6.06实用文档2.3建设密度：≦50%2.4限高：100m2.5地上计容积率面积：2.5.1商业：1.88万㎡（4层，每层约4700㎡）2.5.2写字楼及公寓2.82㎡2.5.3酒店1万㎡合计：5.7万㎡2.6地下建2万㎡用作停车库等地下面积计算依据为：（根据重庆市规定，商业车位配套不低于100㎡：1个）5.7万㎡÷100㎡×1个≈570个按每个车位占地35㎡（加公摊）计算，则地下总建筑面积为：570个×35㎡≈2万㎡2.7总建筑面积：7.7万㎡2.8层高设计2.8.1商业部

5、分21m（其中首层6.2m）2.8.1酒店及写字楼部分：60m（每层约3.3m）三、市场调查情况分析3.1周边土地成交价格A渝北区两路组团E标准分区E8-5/02号宗地，土地性质：住宅用地、商业用地、商务用地土地面积：5085㎡容积率：2.5折合楼面地价：2234元/㎡B实用文档渝北区两路组团F标准分区F98-1、F98-2、F99-1、F99-2、F100-2、F101-1、F102-1、F103-1、F104-1号宗地土地性质：住宅用地、商业用地、商务用地土地面积：217221㎡容积率：2.78折合楼面地价：3529元/㎡3.2周边项目情况：A圣湖天域商务大厦圣湖天域

6、商务大厦位于项目地块正对面，该项目修建于2006年，总建筑面积约22000㎡，一至十三层由政府整体购买，现为渝北区建委和渝北区人防办等政府单位办公楼；剩余部分由开发商自持出租，现租价100元/㎡B华辰财富广场华辰财富广场距离本项目地块4公里，项目共19万㎡，涵盖总部及创意写字楼3.6万㎡、甲级写字楼1.5万㎡、五星级酒店7万㎡（2万㎡配套）、商业5万㎡，现销售均价14800元/㎡，已销售70%。C融创中央广场融创中央广场距离本项目地块6公里，总建筑面积13万㎡，空高5.1米，为商务写字楼及公寓项目，现销售均价13000元/㎡。D重庆智谷国际中心重庆智谷国际中心距离本项目地

7、块3.3公里，总占地面积21200㎡，总建筑面积约111815㎡，为商业写字楼项目，商业街面积约20000㎡，开发商自持60%，现销售均价9000实用文档元/㎡，已销售50%。E大雅金开国际大雅金开国际距离本项目6公里，总建筑面积19万㎡，空高5.8米，现已清盘销售，清盘价格13000元/㎡F重庆广告产业园重庆广告产业园距离本项目地块约5.1公里，总建筑面积约28万㎡，该项目为工业出让地，现销售均价10000元/㎡根据以上周边项目情况可以看到，回兴地区的商业写字楼相对较少，并呈现出不同市场定位的有序化竞争局面，重庆智谷国际中心