2011年苏州旭辉朗香郡下半年度销售建议

《2011年苏州旭辉朗香郡下半年度销售建议》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、一场逆势出击的营销战役>>旭辉朗香郡2011下半年度销售建议在现阶段,现金比利润更重要!比现金更重要的是信心和勇气!本案思路一、2011年下半年度任务目标二、核心战略三、策略执行四、销售任务执行分解一、2011年下半年度任务目标2011年下半年度销售目标保2亿目标解读平均每月销售不少于3400万，每月销售约3800㎡；每月成交不低于约32套，每天不低于1套；每月到访不少于128人次。在2011年下半年度6个月内，保底2亿的销售目标意味着：当今市场环境下，实现“现金流”远远比实现利润重要；我们将有多少货量和怎样的产品来支持2亿的保底目标？余82户面积：

2、约9184m2总销：约7300万余87户面积：12180m2总销：约1.2亿288户面积：约36895m2总销：约3.7亿已推已推未推总可售户数：457户总可售面积：58259m2预计总销：5.63亿未推产品类型状态面积段户数面积金额阔景洋房已推未售112-1208291840.73亿花园洋房已推未售96-15387121801.2亿未推96-153288368953.7亿合计457582595.63亿但是——我们的主场在哪里？怎样保证来人量？我们的价格是合理的还是合适的？市场变了，我们该如何调整？项目再认识地段属性浒关开发区，距离浒关镇2.5KM认知：乡

3、镇而非新区稀缺洋房、120-150平大户产品阔景洋房112平三房认知：改善而非刚需产品属性古城区科技城区外越溪金阊、相城项目定位为中高端产品，在市场上行期，主要面对新区市场。部分对生活品质要求较高但预算不是特别充足的城市新贵成为本项目的主要客户群体。但是在市场下行期，受中心区价格下调影响，更好的区位，接近的价格，乡镇版块的项目由客户输入型变为客户输出型；面临问题N0.1--外区客户导入的问题1、位于乡镇，但周边乡镇客户到访量少2、成交客户分散，无共性，缺乏主流客户3、成交客户更多是冲动型置业面临问题NO.2—缺乏明确的客户锁定典型竞品分析—金城195884

4、0023#39#90006月18日加推分析短信推广“总价66万起”23#、39#，户型一致23#均价8400元/平39#均价9000元/平1、周销售58套，39#仅销售1套，价格导向置业明显；2、金阊区及浒关地区原先购买力弱的客户被迅速吸收，占成交的60%调整价格，可快速吸纳区域购买力弱的置业客户3、项目洋房产品区域客明显，90%以上为区域改善置业客户典型竞品-朗地蓝山郡户型套数剩余均价2#126平3房887283004#85两房33258500892+1663286006#76-142多层8241100008#二期成交结构本土客户对多层大户改善受客户欢迎

5、二期5.22日开盘75㎡75－90㎡110－120㎡120－144㎡0424024216116月近四周成交结构因此我们首先需要立足本土深耕本土加强对本土的掌控力启发再看大势大势NO.1限购之下，刚需凸显，改善亦明显100平以下40%-60%;120-144平20%参照案例-招商小石城三期公寓574户二期别墅96户一期别墅293户四期公寓895户商业街会所五期公寓面积套数剩余均价90-923410/115-120246208300143-150194458200170107609000(楼王)20032/四期成交结构6月近三周成交结构90-100㎡100－1

6、10㎡110－120㎡120－144㎡144-160㎡160-180㎡套数套数套数套数套数套数0070154004041006072合理的价位，大户10-12套的周成交大势NO.2品牌房企引领降价潮到场400人均价10500372套，销售330套21号加推120套，销售70套户型：88-140平1350010500中海国际社区—公园道世茂运河城—金桂世家均价9500-9900160套，销售完毕25号加推160套，销售130套大势所趋我们需要更合适的价格达成销售目标启发二、2011年营销核心战略朗香郡战略认知定位：刚需版块的改善性产品朗香郡战略认知战场：舍近

7、求远，主攻新区市场华通花园4阳山花苑10新创理想城2东浜花园4马浜花园8大地之歌3今日家园淮海街49号康佳花园4时代家园5书香名园2金色家园1三香福郡2银桥新村2石路3大观名园3湖汕花园1香城花园2嘉业阳光城3胥江府1新创竹园2长江路68号名馨花园2三元三村6从居住点来看，成交客户主要分布在：马运南、狮山北，金枫东的围合区域。同时，新区沿古城带，也是我们客户的重点区。胥口镇2望亭2成交客户分析（客户地图）客户：来源分散，缺乏主场朗香郡战略认知前期战略与客户群的不对称，造成本案：1.成交客户的偶然性较大，缺乏集中的主场客群，没有形成磁场效应，难以持续销售；2

8、.对于受众群没有形成清晰的形象认知；3.没有树立有冲击力的价值认知