土地取得成本的确定

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1、土地取得成本的确定　　（一）房地产企业接受土地投资入股的土地成本确定　　（二）非房地产公司以土地，房地产公司出资金不组建合营公司合作建房的土地成本的确定　　（三）通过招挂拍获得国家收回国有土地使用权的土地成本确定　　（四）以桥换地、以路换地的土地成本确定　　（五）购买土地并承担土地转让方相关税金的土地成本确定　　（六）非货币型交易方式获得土地使用权的土地成本确定　　（七）通过招挂拍获得国有土地使用权的土地成本确定　　2013-10-31　　（一）房地产企业接受土地投资入股的土地成本确定　　1、非房地产公司以土地入股，房地产公

2、司出资金组建合营公司合作建房的土地成本的确定　　第一、如果双方合同约定：房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。　　《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）第一条规定“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”，基于此规定，对非房地产企业向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税。则合营企业以入股说明书或入股协议书上的入股价值（一般就是土地评估价）作为土地成本入账价值，并作为土地增值税扣除成本。　　由于投资方以土地投资入

3、股不征营业税是一项税收优惠政策，根据国税发[2008]111号和国税发[2005]129号文件的规定，出土地的一方应该到其所在地管辖的税务机关开发票，但不征营业税，即开免税发票给接受投资的合营公司金成本。当然，好多省份规定，以土地投资入股不征营业税是不开发票的，如果是这样的话，则合营企业以入股说明书或入股协议书上的入股价值（一般就是土地评估价）作为土地成本入账价值，并作为土地增值税扣除成本。　　应注意地方规定：　　1、重庆的规定　　《重庆市地方税务局关于土地增值税若干问题的通知》（渝地税发〔2011〕221号）第三条、关于以

4、土地（房地产）进行投资的具体计算问题规定：　　（1）对以土地（房地产）作价入股进行投资的，凡所投资的企业从事房地产开发的，发生所有权转移时应视同销售土地（房地产），按本通知第一条的有关规定，计算缴纳土地增值税。　　（2）被投资企业接受上述投资房地产时，可按作价入股价值确认接受的房地产成本，并报主管税务机关备案。　　2、青岛的规定　　《青岛市地方税务局关于印发《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》的通知》（青地税函〔2009〕47号）规定：分两种情况确认土地成本：　　　1、2006年3月2日之后，在投资或联营环节，已

5、对土地使用权投资确认收入，并对投资人按规定征收土地增值税的，以征税价格作为被投资企业取得土地使用权所支付的金额据以扣除。　　2、2006年3月2日之前，以土地作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，被投资企业在土地增值税清算时，应以投资者取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用作为其取得土地使用权所支付的金额据以扣除，投资或联营时形成的土地使用权溢价不得扣除。其中，对在2006年3月2日之前虽未办理土地使用权变更登记手续，但受让方已先行合法占有投资开发土地、并已投入资金开始开发的，按照上述规定处理。　　3、

6、山东的规定：　　《山东省地方税务局关于明确投资入股土地征收土地增值税土地扣除项目金额问题的通知》（鲁地税函[2004]30号）规定：　　纳税人利用外单位投资入股的土地从事房地产开发的，由于其取得该宗土地使用权时并无支付任何金额，故在转让该宗土地开发建设的房地产计算土地增值税时，不得按照投资入股企业取得土地使用权时支付的金额或投资入股时土地的评估价值作为土地的扣除项目金额予以扣除。　　非房地产公司甲以市场评估价为18000万元的土地使用权10000平方米，房地产公司乙以货币资金8000万元合股，成立合营公司，双方合同约定：采取

7、风险共担、利润共享的分配形式，该合营企业当年委托其他建筑单位共新建标准、质量均相同的住宅用户500套，当年销售400套，请分析该合营企业接受甲的土地投资的入账价值如何确认？　　案例分析10　　土地成本确认：　　根据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）的规定，自2003年1月1日起以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。既然不征收营业税，就不用开发票，则合营企业以入股说明书或入股协议书上的入股价值18000万元作为土地成本入账价值

8、，并作为今后土地增值税清算的土地扣除成本。　　　第二、如果双方合同约定：房屋建成后甲方采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润。　　根据《国家税务总局关于印发<营业税问题解答之一>的通知》（国税函发[1995]156号）第十七条规定：房屋建成后，甲方如果按照按房屋销售收入