【万科项目营销策划】苏州万科金色家园项目营销策略方案

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1、万科金色家园策略纲要回顾与发现市场与竞争消费者分析品牌策略传播策略视觉表现回顾与发现花园洋房1号楼6号楼上市时间8月11日9月23日10月6日单价1280010000（装修1500）12000（装修1800）总价180-260万100－120万140万-220万供应（总）21355平米11790.5平米12738平米当时销73%88%15套（由底层买起）现在余4套10套50套积累期07年1月1日-8月初30天12天/15%来自花园洋房转积累量B+级以上168组B+级以上80组客A表量当月销售110套当日销售85户20组推广配合两次展会、四次报纸通栏、品牌发布会、展示馆精装标准

2、展示短信、国庆期间人气积累电视VCR、体验之旅销售：花园洋房及小高层消化非常快速成功高层消化不好少部分归结于紧缩政策，核心是高层积累时间及积累量严重不足推广：花园洋房的形象非常成功，小高层的消化也多得益于前期的形象塑造后期疲于应付上市抓客，公寓价值诉求阶段缺失，传播渠道组合不够丰富花园洋房的形象塑造非常成功不仅自身消化好，同时带动了小高层的消化公寓有效客户群尚未认知项目品牌价值深化低于价格增涨为城市所仰望万科23年，根系万般皆上品古城西区的高峰御所苏州，深层解读国际一线品牌金色家园品牌导入城市文脉成品精装公寓根在苏州家在花园洋房导入2007国际家庭居住解决方案代表者万科金色家

3、园高层全面家居解决方案07年7月底-10月07年3月－5月07年5月底—7月中07年11月-12月底形象：主题更换频繁，诉求停留在表层形象模糊，传播核心不明确消费者心声：“我原来就住这儿，朋友多，熟悉，当然就买这儿”“这里在我公司与家之间，所以最适合我把父母安排这儿”“劳动路好象有规划吧，现在有点乱”“万科股票很稳，王石很厉害，是好公司”“中天、鑫苑，那开发商不行，没名”“周边房子都跌了，万科的房子也不会跌的”地段已经被消费者认同，成功完成了土地价值的诉求07年主要依托万科品牌来演绎项目价值以上我们的发现正是2008年我们需要努力的方向……市场与竞争国内一线品牌√创新情景美墅

4、√万元精装公寓？万元精装公寓的概念湖滨一号15000翰庭17000星湖国际11000中茵皇冠25000天域17000朗诗国际街区14000新天翔广场10000双湖阵营新地国际公寓13000狮山阵营星屿仁恒11000身份标签：成熟地段、资源占有、优良品质万元高档公寓目前主要集中在新区、园区等外向型经济发达的新兴城区；新兴城区在城区规划、生活环境等各方面体现科学合理、人性适居的优势；政府大力发展房地产，引入国内一线开发品牌，培育了优良的竞争环境和成熟的消费群体；地产品牌、精装品质、高科技含量成为衡量项目是否高档的标志；占据稀缺资源成为提升高档公寓价值的关键因素DNA检测城市外扩变

5、迁图从最初的城市郊区到现在的新老城区交界带，从老工业基地到城市环线，城区西南片区难以在短时期内突破杂乱、晦暗的区域形象；身份标签之一老城，非优质区位西南，非适居环境高档公寓集中分布板块环金鸡湖板块狮山路板块新区狮山路板块胥江西环板块园区环金鸡湖板块板块房地产发展起步期2001年2003年1999年板块房地产飞速发展期6~72006年年3~42007年年6~72005年年2005板块高档房均价水平4800~55004300~48005500~8500典型项目吴宫丽都、新港名城、锦宁阁奥林花园、景运康家天域、中茵皇冠2006板块高档房均价水平5800~82005500~68007

6、000~11000典型项目锦昌苑、御庭国际公寓、保利雅苑云庭、中天品园天域、玲珑湾50%~60%40%~50%40%~50%2007板块高档房均价水平8500~100007500~95008500~14000典型项目新地国际公寓、国际公馆金色家园、鑫苑景园天域、瀚庭注：价格已归为清水房价自然资源、人文资源、配套资源的先天匮乏及后天的补给不足很难支撑区域价格攀升主城住宅发展梯队分布金阊新城平江新城西园路路西将干三香路环路沧浪新第一梯队城第二梯队第三梯队第一梯队第二梯队第三梯队区域范围干将路、三香路西环路、留园路、南门路北环以北、南环以南，三大新城典型项目新港名仕、瑞基花园领袖江

7、南、中天品园、云庭、鑫苑景园阳光美地、鼎新城目前售价8500~100007500~110006500~8500非城区核心地段，在早有项目的价格认知的条件下，地段很难形成价格突破点身份标签之二环线，非成熟的市场万元，非理性的价格本案产品力全同一线地产品牌采用一线品牌的成品精装修考虑七大居住细节的成品精装修香港专业会所管理公司鸿艺会管理的会所市区唯一的双泳池会所30000平米东南亚风情景观装饰建筑立面充满人性化的规划身份标签之三万科，一线号召力品质，领先产品力症结所在领导价格领导产品以地段强化项目的价值带来