房产市场低迷(已报)

《房产市场低迷(已报)》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、房产市场低迷，土地市场何以破冰限购、低迷，已经成为当前房地产市场现状的代名词。随着国家领导人提出“必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松”，人们对房地产市场明朗和复苏的希望再次落空。房地产市场进行调控，土地市场表现如何呢？一、“地王”阔别岛城市场近几年，随着房地产开发的不断升温，土地拍卖市场可谓是热火朝天，“地王”记录曾经不断刷新。2009年10月21日，开发区推出银沙滩环岛路一宗商服用地，面积12871m2，起拍价6308元/m2，最终以13200元/m2成交，被青岛媒体称为青岛市新地王；2010年1月，绿城集团斥资40.4亿元拿下原市南法院地块，17800元/平方米的楼面地价刷新了岛城地

2、价；2010年3月，原工人疗养院地块被北京远坤以19500元/平方米竞得，成为轰动一时的“地王”……4土地到手了，无米下炊的局面得以改善。时过境迁，随着楼市调控政策的落实和深入,在限贷、限购的打压下,岛城曾经名噪一时的“地王”现状如何呢？——已经风光不再,或闲置,或项目销售不旺。面对越来越严峻的房地产形势。对于动辄几十亿元的“地王”来说,资金压力空前紧张，于是卖地求生存成为部分企业的唯一出路，于是昔日的莱阳路8号地王,超过11亿拿地，以9个多亿的价格被山东中润置业有限公司连同全资子公司青岛中润置业有限公司捆绑卖出。限购、调控仍在继续。房地产市场低迷，土地市场低迷……前几年频频出现的高价“地王

3、现象”近乎绝迹。数据显示，自2010年起，岛城住宅土地市场溢价率逐渐走低。2011年溢价率不足10%，地块的最高总价较前两年明显下降，单价新“地王”消失。2012年2月青岛土地成交量为12宗，成交面积为409410平方米，其中住宅用地为3宗，成交面积为198133平方米，平均楼面价为2243元/平方米，溢价率已经连续两个月为零。二、住宅用地交易减少，土地底价竞拍据统计，自2011年至2012年3月底，开发区共出让土地81宗，面积为390公顷，但住宅用地仅有8宗，面积为38.6公顷，仅占出让土地面积的9.9%（如下图所示）序号土地性质宗数面积（公顷）面积比例备注1工业59327.383.91%

4、全部出让2住宅838.69.9%其中井冈山路西侧8508平方米流拍3批发零售53.60.92%4商务金融36.21.59%5住宿餐饮26.71.72%6其它商服21.10.28%7文体娱乐11.60.41%8科研用地14.961.27%1.33亿元，中德发展公司合计813904而在2010年前三季度，开发区共出让住宅用地15宗，面积为52.8公顷，据国土局自称，“在稳定土地市场的情况下，最大限度地实现了政府收益，基本实现了经营性用地的开发预期目标”。受限购政策的影响，同2009年、2010年相比，开发区乃至岛城的土地市场呈现急转直下的局面。根据土地市场调查，从2011年3月份开始，青岛的土地

5、市场多数是底价成交，罕有多家争抢一块地的情况出现。土地市场萧条，底价成交和土地流拍已经成为青岛土地市场的常态，岛城的土地交易市场跌入低谷。2011年8月12日，四方区后海片区土地5宗国有土地进行了拍卖，其中2块住宅商业综合用地遭遇流拍。成交的3地块也因无人竞价以底价成交。原计划于8月25日举行的一场土地拍卖会，因没有人递交申请而取消；开发区井冈山路西侧、香江路北侧住宅用地，面积8508平方米，原定于2011年9月30日进行拍卖，起拍价4000元/平方米，但因无人报名而流拍；2012年4月10日，青岛市进行今年总数最多的一场土地拍卖，16宗土地均位于李沧区世园会板块。竞拍现场仅一家企业参与，举

6、牌应价后无人加价，最终16宗土地均以底价被青岛世园（集团）有限公司竞得。土地市场出现疲软，据分析主要有以下原因：首先是土地市场是楼市的最前段，楼市成交受政策压制而出现下滑，市场的存量房激增，开发企业主要压力为消化存量房，自然无暇顾及新项目；此外，由于目前以限购为主要手段的调控没有丝毫放松迹象，开发企业对后市成交也不看好，因此拿地方面自然更加趋于谨慎；同时，国家乃至地方层面出台的土地限价也在一定程度上抑制了土地成交的意愿。但是如果要打破现在这种土地交易冰点的尴尬局面，我认为，政府应该着手以下方面的变革：一、探讨新的土地出让制度，改“拍卖”为“一次竞价”4土地是地方政府的主要财政收入，从目前利益

7、格局来看，地方政府对于土地财政的依赖性越来越强，推高地价的利益动力很充足。土地出让制度中有“招拍挂”等多种方式，但被使用最多的就是拍卖。拍卖无疑成为地王的推手，无形之中推动了房价的不断飙升。为改变此格局，我认为不妨对房地产开发用地探索“一次竞价”——参与竞买的单位，只能报价一次，根据最高报价确定竞得人。通过这种方法可抑制竞买人非理性报价，也可规避“综合评标”的人为因素。“一次竞价”，开发商不会再疯狂举牌竞价，