正商幸福港湾营销提案

《正商幸福港湾营销提案》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、正商之道市场宏观市场/微观市场产品产品定位/产品分析客层客层构成/客层分析企划广告总精/推广案名营销营销精神/营销策略CONTENTS开发商正商品牌/公司战略PARTONE审正商品牌/公司战略审·品牌历程十年磨一剑：铸剑篇云鹤/北云鹤花园，在中原率先倡导“地产与教育联姻”的运作模式。1998年审·品牌历程十年磨一剑：磨剑篇以金色港湾、四月天为代表的楼盘走纯大众化路线，低价亲民，深受追捧。2002年审·品牌历程十年磨一剑：亮剑篇2006年蓝钻作为高端精品，异军突起，全面提升正商的品牌形象！审·品牌历程十年磨一剑：提升篇2007年至今以多港湾系列向东南

2、西北四面全面展开延续蓝钻道路，继续向高端物业形象塑造怎奈遭市场冷流影响审·战略规划6.4亿成功竞得芦邢庄345.42亩何去何从？1、所有项目服从正商的企业长远战略；2、转变正商的高端品牌形象回归亲民路线；3、高端项目掩护，中端突出重围；4、芦邢庄快速完成销售，带动旗下项目销售；5、抢在对手的前面吸纳区域客户；6、把芦邢庄打造成中原的亲民社区典范；易居观点PARTTWO窥宏观市场/微观市场观·大势房产政府宏观调控后的市场局面——楼市整体入冬楼市拐点已勿庸质疑楼盘销售速度大大放缓投资客明显锐减自住客增加但绝大部分持币观望市场开发量仍在增加……观·大势房

3、产观·郑州市场郑州目前的楼市况状——非政府重点控制城市，但消费者同样持币不帐；政府“北扩东移”规划影响深远，但东南区版块仍受青睐；08年同时期房地产交易成交量逐月下降趋势;消费者消费习惯普遍落后，性价比是第一考虑要素；户型面积需求多样性，但过小户型因投资客的退出而前景黯淡；大量城中村改造项目即将上市，郑州市场雪上加霜.观·郑州市场与07年相比观·郑州市场买房子的少了一半！卖的房子多了一倍！位于城市边缘,东南版块的核心地段竞争图区域即将入市竞争项目项目名称开发商总建筑面积(万㎡)建筑类别主力户型/面积预计开盘时间橡树玫瑰城民安置地集团60花园洋房，2

4、6栋多层，38栋高层86m2两房；89/112/128m2三房08年8月中鼎翡翠二期中鼎实业4.061栋25层高层（含3层底商）41-52m2标间；55-64m2一室一厅；88-99m2两房08年8月美林河畔河南东瑞实业30.7812栋28层高层87m2两房；120-170m2三房08年9月未来名家康利达置业有限公司61栋32层;2栋31层40-60m2一房；78-90m2两房；109-140三房08年8月未来和枫苑汇康房地产开发有限公司1.52栋18层板式高层35m2一房；85-89.8m2两房；116.46m2三房；08年8月区域即将入市项目总

5、体量约合计：102.34+25.32+12.34=140万㎡区域年底将入市竞争项目项目名称项目位置占地面积总建筑面积预计上市时间凤凰台项目北邻郑汴路、南临货栈街、东到燕凤路、西至未来大道430亩200万平米08年底五里堡项目紫荆山路以西，航海路以北243亩74万平米08年底尚庄项目中州大道东，七里河以南，临近航海东路、南三环路一组全部用地520余亩；二组用地727亩135万平米，其中安置回迁面积45万平米08年底美景项目中州大道以东，航海东路以北1200亩240万平米08年底区域年底将入市城中村项目总体量约604万平米一边是“冷冰冰”的宏观市场，一

6、边是“危机与希望并存”的区域市场我们的核心突破点究竟在哪？易居观点钱地盘时间抢以区域中最高品质产品作为标榜;以区域中最低价格作为核心竞争力;以区域中一场空前的营销战役席卷整个板块！易居观点我们的突围策略就是：快立产品定位/产品比例PARTTHREE产品---户型A地块产品---户型A地块产品---户型户型区间套数户型配比所占比例56-60㎡640一房640套30.56%58-60㎡84-93㎡918二房918套43.84%102-137㎡536三房482套23.02%四房54套2.58%合计2094100%A地块户型分析两房主力户型面积在84--9

7、3㎡之间占整个比例的42%；一房户型面积在56-60㎡之间占比例为30%；两房总价控制在40万以下；三房四房总价控制在60万以内；户型特色及配比用一句话来概括我们的产品——大众精品用金色港湾的价钱买蓝钻的品质易居观点：怎么卖?◆实现企业的整体战略及下半年销售目标◆严酷的市场，合理的产品◆芦邢庄单个项目回款最多◆芦邢庄项目将给港湾系列品牌注入新的内涵，成为真正的大众精品。原则PARTFOUR控客层构成/客层分析卖给谁?金色港湾+蓝钻的客户群体知道了产品知道了产品所针对的核心消费群而接下来……我们的企划包装如何去迎合并引导他们？PARTFIVE扮广告总

8、精/推广案名我们的企划原则——靠拢群众回归亲民ABC可浮动价格空间创造我们希望包装手段来提升产品的价值形象；亲民不仅可以提