房地产开发中有关环节的涉税实务专题分析

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1、房地产开发各环节涉税实务一、取得土地环节1、城镇土地使用税以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税率计算征收（具体税率参照当地规定）。2、印花税对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花。3、契税国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格。契税的纳税义

2、务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。案例：某房地产开发企业2010年5月26日与国土房产局签订国有土地出让合同，合同约定出让土地面积为56000平米，土地出让金为34000万元，合同约定土地交付时间为2010年10月25日。当地土地使用税税率为4元/平米。那么2010年应缴纳多少土地使用税？分析：该企业应从2010年11月起申报缴纳土地使用税，2010年应缴纳2个月土地使用税：5600042/12=37333.33元二、设计施

3、工环节1、印花税（设计合同）建设工程勘察设计合同，包括勘察、设计合同，按收取费用万分之五贴花。2、印花税（建安合同）建筑安装工程承包合同，包括建筑、安装工程承包合同，按承包金额万分之三贴花。3、印花税（借款合同）银行及其他金融组织和借款人（不包括银行同业拆借）所签订的借款合同，按借款金额万分之零点五贴花。三、房产销售环节1、增值税（销售不动产）销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产，一般计税项目税率为11%，房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可

4、以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税（房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目）。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。纳税义务发生时间：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取

5、得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。2、土地增值税（预征）除普通标准住宅不实行预征外，对其他各类商品房，均实行预征。普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。普通标准住宅须由房地产开发公司凭有关文件，经当地主管税务部门审核后确认。土地增值税预征的计税依据为纳税人

6、转让房地产取得的收入。3、印花税（商品房销售合同）对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花。4、企业所得税（未完工开发产品）企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：（1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。（2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。

7、（3）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。（4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。案例：某房地产开发企业开发某楼盘，尚未完工，2010年4月开始预售，4-6月共取得预收收入10000万元，6月利润表反映利润总额为-50万元，以前年度均盈利，该企业应缴纳多少企业所得税？（假设企业土地增值税预征率为2%、城建税税率7%、教育费附加3%、地方教育费附加1%，该企业位于地级市，当地计税毛利率为10%）分析：该企业预收收入10000万元，应缴纳营业税100005%＝500万元，城建税5007%＝3

8、5万元，教育费附加5003%＝15万元，地方教育费附加5001%＝5万元，土地增值税100002%＝200万元，合计755万元。应纳税所得额＝-50＋1000010%－755＝195万元，应缴纳企业所得税＝19525%＝48.75万元四、竣工交房环节1、企业所得税（完工开发产品）开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应