破产案件中抵押权的实现与租金 0724

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1、普通程序审理案件和执行程序中抵押权的实现与租赁权之间关系的法律及司法解释汇总序法规名称内容号第212条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承1《合同法》（19租人使用、收益，承租人支付租金的合同”99.10.1）第229条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动2的，不影响租赁合同的效力”第190条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，《物权法》（20原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后307.10.1）抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《担保法》（19第48条“抵押人将已出租的财产抵押的，应当495.10.1）书面告知承租人，原租赁合同继续有效”第65条：

2、“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受《担保法司法解让人继续有效。”5释》（2000.12.第66条：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵13）押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。”《关于人民法院第31条：“承租人请求在租赁期内阻止向受让办理执行异议和人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之6复议案件若干问前已签订合法有效的书面

3、租赁合同并占有使用题的规定》（20该不动产的，人民法院应予支持”15.5.5）《最高人民法院第31条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其关于民事执行中他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存7拍卖、变卖财产在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优的规定》（2005.先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将1.1）其除去后进行拍卖。”《最高人民法院关于人民法院民第26条第一款：“被执行人就已经查封、扣押、事执行中查封、8冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他扣押、冻结财产有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”的规定》（2005.1.1）最高院就查封物“根据《查封规

4、定》第26条，被执行人与第三上租赁关系的处人签订的租赁合同，并不当然无效，只是不得对9理问题对山东高抗申请执行人。第三人依据租赁合同占有查封物院的答复要点（2的，人民法院可以解除其占有，但不应当在裁定009.12.22）中直接宣布租赁合同无效或解除租赁合同。”第20规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权《最高人民法院变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合关于审理城镇房同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列屋租赁合同纠纷10情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在案件具体应用法出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发律若干问题的解生所有权变动的；（二）房屋在出租

5、前已被人民释》（2009.9.1）法院依法查封的。”结论：1、先租赁后抵押：租赁权不受抵押权行使的影响；2、先抵押后租赁：租赁权不得对抗抵押权的行使；但如果在法院查封之前已经移交租赁使用的，可以申请避免法院查封，而且如果租赁权影响租赁物产权变更的需要先行处理才能进行拍卖，处理方式：由抵押权人主张侵权之诉，行使消除影响的权利，由法院判决承租人停止租赁物的使用。3、因此，针对房贷公司“抵押、租赁合同同时签订”的业务模式而言，租赁合同签订的意义在于：银行主张行使抵押权时，通过生效的租赁合同可以在一定时间内拖延法院查封、拍卖、变卖，延迟银行的优先受偿权，但最终不影响银行作为第一

6、顺位抵押权人的优先受偿权。“买卖不破租赁”在破产清算中的适用来源:2018年05月29日《江苏法制报》作者:唐凯在破产案件审理过程中，往往发现破产企业在法院宣告破产前将自有的房屋对外出租用以增加企业收益，且与承租人之间签订的租赁合同期限较长，延续至破产宣告之后。承租人在申报债权过程中，往往以“买卖不破租赁”为由要求继续履行合同，避免承担装修费用等损失。那么在破产清算过程中是否适用“买卖不破租赁”呢？所谓“买卖不破租赁”，系指在租赁合同关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系并不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求

7、将承租人返还租赁物。我国《合同法》第二百二十九条对于上述概念进行了原则性规定：即租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。同时《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二十条对此进行了细化：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但上述法律规定均为普通法，在破产清算过程中除了适用普通法以外还应当适用《企业破产法》等特别法的规定，且特别法的规定在破产清算过程中的法律位阶高于普通法。租赁房屋在人民法院宣告企业破产后即属于破产企业的破产财产，应受到