顺安市场商业租售情况分析

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1、顺安商业租售情况调查顺安商业目前主要分为：芜铜路沿街、顺凤路沿街、社区商业和其它私房改建商业四个部分。其中目而繁华区域主要集中在转盘附近，芜铜路沿线次之。部分新建社区山于其商业区域沿街的性质将其划为沿街类型。下面对顺安的商业租金和售价悄况进行了调研，供贵司参考:一、租金及售价市场调查1、芜铜路商业调查表（项目对面）位置店名业态面积(m8)开间*进深层数租金转让售价牡丹新村圣像地板建材家居200/1-2F5万/年，折合20.87G/m2・月/牡丹新村新于广告广告803*151-2F2.5万/年，折合26元/nf・月/牡丹新村东城超市零售504

2、*131F4力7年，折合66.7元/nf・月/牡丹新村东城人王建材建材家居1008*131F5万/年,折合41.7元/nT・月/牡丹新村快乐超市零售403*131F2.5力7年，折合52元/nV・月/牡丹新村鸿富小吃店餐饮404*111F2万/年/紫金城明旺家具城建材家居1608*211-2F7力7年，折合36.5元/nf・月/紫金城富士照明建材家居160/1-2F3万/年折合15.6元/nf・月/紫金城汽车二手屮介汽配1304.5*131-2E4万/年折合25.6元/nV-月/紫金城嘉嘉超市零伟1204*131-2F3万/年折合20.8元

3、/nf・月/紫金城平安土菜馆餐饮1304.5*131-2E自营130万紫金城足疗休闲1304.5*131-2F2力7年折合13.8元/nf・月/小结:1）芜铜路商业主要集屮在牡丹新村及紫金城项目沿街商业，此区域商业商户基木上都是长期经营，个别店铺租金水平仍停帘在两年前水平，耒作调整，租金存在较大的差杲性。2）除牡丹新村西段商铺是纯1层，其它均为两层。目前牡丹新村段商业1—2层主力血积约130m2,租金约3.5万/年（前两年水平为2.5万/年），纯1层单层面积约40-50m2,租金约2.5万/年。3）紫金城商业部分位于顺安现阶段商业核心区，租

4、金及售价高于牡丹新村，呈现西段略高于东段的状态，建材家居业态承受的租金较低。目前紫金城商业1・2层主力面积约130租金3-4万/年o4）芜铜路沿街商业综合租金水平1-2F约为20元/nV•月，纯1楼约为50元/nf•月，平均转让价约为10000元/nf（l-2F）o依照综合租金水平，理论售价按年投资冋报8%计两层均价仅为3000元/nV,原芜铜路商业租金水平都比较低，不具备参考价值。建议以周边新建商业售价为参考。4）现转讣价与理论售价差别较人。如不计物业增值，只考虑商业租赁收益，则现有商业转手价的投资价值不高。芜铜路商业租金价格处于价值低谷

5、，被严重低估，预计近年租金市场价格会大幅上涨。2、芜铜路转盘北侧及顺安老街商业调查表位置店名业态面积开间*进深层数租金临津路花艺花店花店704.5*81-2F4力7年折合47.6元/nf・月临津路超市零售704.5*81-2E3万/年折合35.7元/nf・月临津路房产中介屮介404*101F2力7年折合41.6元/nf・月临津路比巴比包了餐饮905*91-2F6力7年折合55.5元/nf・月小结：1）临津路路段商业形彖较差，商铺建筑年限都比较反，业态也比较杂，档次比较低。但由于靠近转盘商业核心区，地处顺安老街，商业氛围浓厚，租金水平一般。2

6、）商业物业多为两层，主力而积约为70m2,租金3-4力7年，折合约35.7-47.6元/耐•月。3、其它私房改建商业转盘南侧自建房门面，大多为商户自主经营，少量出租，业态多为汽配、钢材、五金等，专业性比较强，为定向型商业（无人气支撑，不太适合做其它生意）。这部分商业租金情况较低，出租情况及租金帀场都较其它区域差。二、周边项目售价调查项冃名面积（肝）开间（nf）层高均价/元新沁园50-45042.9M13000周边新建小区新沁园目前介约为13000元/nf。三、本案商业部分前期预定价格建议1）前期商业定价是比较微妙的博弈，需要有一定品牌力的商

7、家来支撑项口的商业氛围，另一方面乂不能损失太多预期的利润。在谈判的底价上建议项冃前期的预定价榕参考新建项冃“新沁园”的价格13000元/时（客户购买之前会与市场同类项目作横向比较），如前期支付-•定比例定金预定，可给了适当优恵。2）目前顺安商业租金回报与售价的比值已远低于1：120,从租售比來看，价格略高，投资价值很低。但F1前顺安处于大力发展期，人口增容也比较明显，后期商业价值还有一定提升的心理预期，再加上投资者对市场租售回报情况不敏感，给我们的商业销售价格提供了一定的空间，使13000元/of的价格成为可能。3）鉴于开发商与屮行良好的合

8、作关系，以及屮行购买本案商业的意向度较高，可以售价上以酒店和超市入驻后价格会有大副上涨为由，适当将售价提高，以15000-18000元/肝向屮行推售1—2层物业。